수원지방법원 2025타경42561. 평택시 오성면 길음리 367-2 소재 건물 및 토지 물건입니다. 감정요항상 이용상태는 상업용건물(제2종 근린생활시설)이고, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층건, 사용승인일은 2022.09.02입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 554,238,000원입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 한민규 명의의 소유권보존 이후 같은 날 설정된 든솔신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 조강환 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 즉, 등기상 인수할 후순위 권리는 보이지 않습니다. 다만 상업용 물건은 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 임대관계가 미상으로 표시되어 있어 현장 점유·영업 사용·명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 길음리 367-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 상업용건물(제2종 근린생활시설) |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층건 · 토지면적 562.0㎡ |
| 소유자 | 한민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 791,768,160원 / 554,238,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 553,094,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표의 기타참고사항은 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 입찰 전에는 실제 점유자·영업 사용 여부·명도 가능성을 확인해야 합니다.
② 회차별 가격 — 실질취득은 최저가와 같다
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 554,238,000원 + 인수 0원 = 554,238,000원입니다. 2회 유찰 시에는 387,966,600원, 3회 유찰 시에는 271,576,620원으로 내려가지만, 채권 미배당은 그만큼 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 총 채권액 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 554,238,000원 | 980,000,000원 | 546,295,620원 | 433,704,380원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 387,966,600원 | 980,000,000원 | 381,735,068원 | 598,264,932원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 271,576,620원 | 980,000,000원 | 266,974,547원 | 713,025,453원 |
③ 예상배당표 (매각가 554,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,942,380원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 든솔신용협동조합 | 720,000,000원 | 546,295,620원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 조강환 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 554,238,000원 가정 시 채권자 총 채권액 980,000,000원 중 546,295,620원이 배당되고, 미배당은 433,704,380원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경기도 평택시 오성면 길음리 소재 “내탑공원” 남동측에 인접하는 토지 및 건물입니다.
- 주위환경. 인근은 안성천 주위의 커피숍 등 상업시설이나 단독주택 등이 혼재하는 지대로, 아직 성숙된 상업환경 지대는 아닌 것으로 판단됩니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나, 전반적인 대중교통상황은 미진한 편입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 562.0㎡, 공시지가는 276,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 경관지구, 특수도로(보행자전용도로) 접합, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 표시되어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1 토지 지상의 저수조는 토지의 부합물로 평가되어 있습니다.
- 상업용 활용성. 이용상태는 상업용건물(제2종 근린생활시설)입니다. 주변 상업환경이 성숙된 지대가 아니라는 평가를 가격에 반영해야 합니다.
- 교통·환금성. 차량진입은 가능하나 전반적인 대중교통상황은 미진한 편입니다. 매도·임대 수요를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 보전관리지역·경관지구·토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항은 실제 취득 목적과 맞물려 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 기준으로 최종 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 단순한 편입니다. 그러나 감정요항표가 말하는 핵심은 따로 있습니다. 상업용건물, 아직 성숙된 상업환경 지대는 아니라는 평가, 미진한 대중교통상황, 임대관계 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로입니다. 현재 최저가 554,238,000원이 실제 활용가치와 맞는지 현장에서 확인한 뒤 접근해야 합니다.
