수원지방법원 2025타경52269. 광주시 능평동 유니빌리지 106동 301호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약의 효력입니다. 임차권자 강재덕의 임대차는 계약일 2021.08.06., 확정일자 2021.09.16., 점유개시 2021.10.04., 전입 2021.10.05.이며 보증금은 316,500,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2023.10.17.이고, 강제경매개시결정은 2025.05.22.이므로 권리 순서만 놓고 보면 임차권이 먼저입니다.
현재 매각가 가정 170,520,000원에서 집행비용 3,187,280원을 먼저 빼면 임차인에게 167,332,720원이 배당되고, 원칙상 부족분 149,167,280원이 남습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 이 사건에서는 그 부족분을 낙찰자가 실질적으로 떠안는 것으로 보지 않습니다. 즉 가격 비교의 기준은 최저가 170,520,000원과 동일한 실질취득액 170,520,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 525-7 유니빌리지 106동 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 유니빌리지 106동 · 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 전대선 · 2020.10.30. 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강재덕 | 316,500,000원 | 2021-10-05 | 2021-09-16 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
임차인은 전유부분 전부를 주거로 사용한 주택임차권자입니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당표 계산상 현재 회차에서는 167,332,720원이 임차보증금에 배당되고 149,167,280원이 부족하지만, 이 부족액은 확약 전제 아래 실질 승계액이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 표본 부족을 같이 봐야 한다
유니빌리지 106동의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 332,500,000원보다 중요한 것은 최근 거래입니다. 최신 거래는 2025.09. 275,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 275,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 170,520,000원은 최근 시세의 62.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.48㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 62.48㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,187,280원 |
| 1. 임차인 강재덕 보증금 | 316,500,000원 | 167,332,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 149,167,280원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후 해석은 다르다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 170,520,000원 | 149,167,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,363,999원 | 199,607,097원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 83,554,799원 | 234,849,187원 | 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 제출된 확약 때문에 해당 임차권에 대해서는 그 원칙적 인수가 해소됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 170,520,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조, 4층 중 3층 301호입니다.
- 주변환경. 능평동 행정복지센터 서측 근거리에 위치하고 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 731,300원/㎡, 토지면적 553.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 유니빌리지 106동은 8세대이고 확인된 실거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 조건을 매각기일 전 원본으로 대조하세요.
- 임차권 승계 관계 확인. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 별개의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권 승계인입니다. 보증금을 이중 계산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 332,500,000원보다 최신 거래 275,000,000원과 최근 추세 -29.5%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 거래가 1건이고 106동은 8세대이므로 실거래 한 건을 곧바로 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 316,500,000원의 선순위 임차권이 최저가 170,520,000원보다 커서 매우 위험한 인수형입니다. 실제 배당 계산도 부족분 149,167,280원을 보여 줍니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 미배당이 남더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 실질취득 170,520,000원이 최근 12개월 거래 275,000,000원의 62.0%로 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -29.5%이고 거래 표본도 매우 적습니다. 그래서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 판단은 얇은 시세 표본과 하락 추세를 보수적으로 반영해야 하는 다세대주택으로 정리하는 것이 맞습니다.
