수원지방법원 2025타경52327. 광주시 신현동 힐스크라운 109동 302호, 전용 66.52㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임인현으로 2020.10.21 매매를 원인으로 2020.11.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2022.11.25 등기된 마경룡의 주택임차권 290,000,000원과 2025.06.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 70%이니 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 등기된 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적인 인수 구조가 만들어지지만, 2026.04.22 제출된 확약서가 그 위험을 크게 바꿉니다. 반대로 박소라·이애리는 전입일이 경매개시결정보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 395-24 힐스크라운 109동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 66.52㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 임인현 (2020.11.06 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 나머지 임차인은 별도 확인
과거 강구수산업협동조합 근저당 216,000,000원, 농협은행 근저당 238,800,000원, 강광원 근저당 20,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 매각으로 소멸하는 기준 권리는 2025.06.04 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2022.11.25 마경룡의 임차권은 원래 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 확약 대상과 미상 위험을 분리
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마경룡 | 2020.11.09 | 290,000,000원 | 2020.09.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 적용 → 실질 인수 0원 |
| 박소라 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 별도 위험 |
| 이애리 | 2023.10.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 별도 위험 |
따라서 이 물건의 실질취득비용을 204,400,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 마경룡 임차권에 대해서는 확약 덕분에 인수액이 0원이지만, 박소라·이애리의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득은 204,400,000원 + 확인되지 않은 인수 가능액으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 69.8% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵다
동일 면적 66.52㎡의 확인된 실거래는 2022.07, 1층, 293,000,000원 한 건입니다. 감정가 292,000,000원과 거의 같은 수준이고, 현재 최저가 204,400,000원은 이 거래금액의 69.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 66.52㎡ | 1 | 293,000,000원 |
| 비교금액 | 66.52㎡ | 1건 | 293,000,000원 |
다만 표본이 2022.07 단 1건뿐이므로 이를 현재 시세로 곧바로 고정하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 박소라·이애리의 미상 보증금에 따라 실질취득액이 올라갈 수 있습니다. 따라서 최저가가 비교거래의 69.8%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하거나 등급을 높이는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,661,600원 |
| 1. 임차인 마경룡 보증금 | 290,000,000원 | 200,738,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 마경룡 보증금 부족분은 89,261,600원으로 산출되지만, 2026.04.22 확약 적용 시 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 박소라·이애리의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 3층 302호입니다.
- 주위환경. 신현3리 마을회관 남동측 인근으로 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 914,900원/㎡, 토지는 완경사의 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황은 외관상 탐문과 건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본 매각에서도 그대로 적용되는지 원본을 확인하세요.
- 박소라 보증금 확인. 2023.07.04 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이애리 보증금 확인. 2023.10.12 전입자 역시 동일하게 실제 점유와 보증금·확정일자 관계를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 마경룡 임차권 승계분의 확약을 다른 임차인에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 동일 면적 실거래가 2022.07의 293,000,000원 한 건뿐이므로 현재 가격 수준은 추가 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 직접 확인이 이루어지지 않아 실제 구조·이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 주된 위험은 풀렸지만, 아직 빈칸이 두 개 남아 있다
이 사건의 핵심은 290,000,000원 선순위 임차권 자체가 아닙니다. 그 권리는 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 실질 인수가 0원이 되는 구조가 확인됩니다. 문제는 확약의 바깥입니다. 박소라·이애리는 경매개시결정보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 가능·미상으로 봐야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 204,400,000원이 확인된 거래 293,000,000원의 69.8%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래가 2022.07 단 1건이고 미상 인수액까지 남아 있으므로 현재 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “실질취득 204,400,000원”이라고 단정할 수 없습니다. 주된 임차권 확약은 긍정적이지만, 다른 두 전입자의 보증금을 확인하기 전까지는 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 사건입니다.
