수원지방법원 2025타경52328. 광주시 양벌동 ‘광주양촌현대아파트’ 101동 204호 아파트입니다. 현재 소유자는 김은지이고, 2021.09.29. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 344,000,000원입니다. 감정가는 346,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 242,200,000원입니다.

권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 등기된 미반환 임차보증금은 100,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.05., 점유개시일은 2021.12.20., 확정일자는 2021.11.05., 주민등록일자는 2024.01.19.입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리되어 있고 배당요구도 이루어졌습니다. 다만 보증기관 신고에 해당하므로 실제 거주 임차인과 보증금을 중복 계산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권의 배당 여부가 핵심

현재 권리분석의 핵심은 한국토지주택공사 주택임차권 100,000,000원입니다. 임차권은 전유부분 전부에 설정되어 있고 대항력·우선변제권이 있으며 배당요구도 확인됩니다. 예상배당표에서는 이 보증금을 100,000,000원 전액 배당하는 것으로 계산해 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

보증기관 신고는 실제 임차인과 별도로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 계산하며, 예상배당에서는 한국토지주택공사 보증금 100,000,000원이 전액 배당됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 74.9%

‘양촌현대’ 동일 면적 84.82㎡의 최근 실거래는 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 323,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 322,000,000원입니다. 현재 최저가 242,200,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%로, 전체 평균이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보아도 현재 회차는 시세 아래에 위치합니다.

실거래 범위는 310,000,000원~360,000,000원이며, 최신 2026.07. 거래는 322,000,000원입니다. 감정가 346,000,000원 자체는 최근 실거래 구간 안에 있지만, 한 번 유찰된 현재 최저가 242,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 1회 유찰 후 가격 메리트가 실제로 발생한 회차로 볼 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 집행비용 4,190,800원, 한국토지주택공사 보증금 100,000,000원, 소유자 잔여 138,009,200원으로 구성되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다.
• 입지. 경기도 광주시 양벌동 ‘매양중학교’ 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통입니다.
• 단지. 양촌현대는 390세대이며 사용승인일은 2000.11.17입니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용계획상 제한이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 1,532,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며 거래가는 310,000,000원~360,000,000원 범위입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 배당 확인. 한국토지주택공사 임차보증금 100,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 대조하세요.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
• 가격 기준. 현재 예상 인수액 0원이 유지되면 실질취득은 242,200,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 74.9%입니다.
• 층 비교. 본건은 2층이고 2026.07. 동일 면적 2층 거래가 322,000,000원으로 확인됩니다.
• 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 169,540,000원, 3회 유찰 시 118,677,999원 시나리오가 있으므로 현재 회차 응찰가와 추가 유찰 대기 전략을 함께 비교하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 승부처는 임차권 배당 확인”

이 물건은 감정가 346,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 242,200,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 323,333,333원, 최신 거래 322,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 242,200,000원은 분명 시세 아래입니다. 최근 12개월 평균 대비 74.9%라는 가격 수준도 확인됩니다.

다만 권리분석을 단순히 “임차인 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 100,000,000원이 있고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인과 중복 합산하지 않지만, 현재의 인수 0원 결론은 예상배당에서 이 보증금이 전액 배당되는 구조에 기반합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최근 시세 대비 가격은 매력적, 최종 입찰 판단의 핵심은 임차권 보증금 전액배당 확인”입니다.