345,100,000원
수원지방법원 2025타경52344. 경기도 광주시 송정동 브라운스톤광주아파트 102동 6층 601호입니다. 감정평가상 제6층 제601호는 방4 등으로 이용 중인 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 137.35㎡입니다. 감정가는 493,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 345,100,000원입니다.
권리의 출발점은 2022.12.09. 국민은행 근저당 220,000,000원입니다. 그 뒤 오에스비저축은행 근저당, 김윤길 근저당, 차용호·아이엠캐피탈·에스비아이저축은행 가압류, 강동구 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 560 브라운스톤광주아파트 102동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 137.35㎡ · 제6층 제601호 · 방4 등 |
| 소유자 | 고현철 2분의 1 · 양안희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 345,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 119,227,963원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수 문제가 없습니다. 말소기준은 2022.12.09. 설정된 국민은행 근저당권이고, 이후 설정된 오에스비저축은행·김윤길 근저당과 고현철 지분에 대한 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장 방향은 하락
브라운스톤 동일 면적 137.35㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 458,583,333원이지만, 과거 540,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 데이터가 더 중요합니다. 최근 12개월 4건 평균은 442,500,000원, 최신 2026.07 거래는 430,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 137.35㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 137.35㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 137.35㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.08 | 137.35㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2025.04 | 137.35㎡ | 10 | 443,000,000원 |
| 2024.08 | 137.35㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2024.07 | 137.35㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 2024.05 | 137.35㎡ | 7 | 438,000,000원 |
| 2023.12 | 137.35㎡ | 4 | 485,000,000원 |
| 2023.04 | 137.35㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2022.01 | 137.35㎡ | 2 | 540,000,000원 |
| 2021.07 | 137.35㎡ | 3 | 477,000,000원 |
현재 최저가 345,100,000원은 최근 12개월 평균 442,500,000원의 78.0%입니다. 최신 거래 430,000,000원과도 금액 차이가 있습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 간격이 분명하지만, 최근 시세가 -5.2% 하락한 만큼 과거 전체 평균 458,583,333원을 그대로 기준 삼아 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,631,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 144,000,000원 | 119,468,600원 |
| 4. 근저당 · 김윤길 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 차용호 | 207,116,531원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 22,654,550원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 60,431,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 834,202,441원 중 예상 배당액은 339,468,600원, 미배당은 494,733,841원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 싸질수록 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 345,100,000원 | 339,468,600원 | 494,733,841원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 241,569,999원 | 237,388,019원 | 596,814,422원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 169,098,999원 | 165,931,613원 | 668,270,828원 | 0원 |
현재 회차에서는 오에스비저축은행 청구금액 119,227,963원에 대해 예상 배당 119,468,600원으로 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당은 17,388,019원으로 줄고, 3회 유찰 시에는 0원입니다. 그러나 이 변화는 채권자 배당 문제이며 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 송정동 광주고등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사스라브지붕 지상12층 건물 내 제6층 제601호이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 24,995.3㎡, 공시지가는 2,262,000원/㎡입니다.
- 단지. 브라운스톤은 168세대, 사용승인일은 2004.08.31이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 442,500,000원, 최신 거래는 430,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 458,583,333원보다 최근 12개월 평균 442,500,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -5.2%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 78.0%라는 사실만으로 향후 가격을 고정적으로 보지 않아야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.12.09. 국민은행 근저당 220,000,000원이 말소기준이며 그 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인하세요.
- 체납·공과금 확인. 관리비와 조세 등 배당표에 반영되지 않은 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장을 반영한 가격
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 그리고 2022.12.09. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 345,100,000원은 최근 12개월 평균 442,500,000원의 78.0%로 내려와 있습니다.
다만 가격 판단의 기준은 감정가 493,000,000원이나 과거 전체 평균 458,583,333원이 아니라 최근 거래입니다. 최신 거래가 430,000,000원이고 최근 흐름이 -5.2%인 만큼, 권리 안전성은 긍정적이지만 하락 추세를 반영한 응찰가 관리가 핵심입니다.
