170,030,000원
수원지방법원 2025타경52363. 경기도 광주시 신현동 베르디움 101동 301호, 제3·4층을 쓰는 복층형 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가 170,030,000원이 아니라 조병민의 임차보증금 400,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.2.22., 확정일자는 2021.3.25., 전입·점유개시는 2021.4.15.이고, 말소기준권리인 주식회사 프랜드대부 가압류는 2022.7.13.입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차 구조입니다.
배당표만 보면 현재 최저가에서 임차보증금 중 166,849,580원이 배당되고 233,150,420원이 부족합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준으로 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.6.1. 제출한 확약에 따라, 이 임차보증금채권은 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52363 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 504-8 베르디움 101동 3,4층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 42.34㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 중 제3·4층 복층 301호 |
| 소유자 | 길신영 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 170,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수가 해소된다
등기부상 과거 성남제일새마을금고 근저당권 276,000,000원이 있었지만 2021.04.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.13. 주식회사 프랜드대부의 가압류 22,056,023원입니다. 조병민의 전입·점유 2021.04.15.은 그보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조병민 | 제101동 제3,4층 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.15 | 우선변제 확정 2021.03.25 · 배당요구 | HUG 양도·확약 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
실제 임차인은 1명, 조병민입니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 조병민)”로 기재되어 있고, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하며 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 같은 400,000,000원 보증금채권을 임차인과 주택도시보증공사의 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 확약이 없다고 가정하면 현재 배당표상 보증금 미배당액 233,150,420원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
② 가격 비교 — 44.7% 숫자보다 ‘표본의 질’을 먼저 본다
현재 최저매각가는 170,030,000원으로 감정가 347,000,000원의 49%입니다. 확약을 반영하면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가 170,030,000원입니다.
다만 시세 비교는 강하게 할인됐다는 숫자만 보고 결론 내리면 안 됩니다. 확인되는 실거래 표본은 2022.03, 72.34㎡, 1층, 380,000,000원 한 건뿐입니다. 대상 면적은 42.34㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 이 거래가격의 44.7%이지만, 거래시점과 면적 차이가 커 이를 곧바로 “현재 시세보다 55% 싸다”는 식으로 해석하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 72.34㎡ | 1 | 380,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,420원 |
| 1. 임차보증금 · 조병민 | 400,000,000원 | 166,849,580원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 프랜드대부 | 22,056,023원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 233,150,420원이지만, 2026.06.01 확약으로 전액 변제되지 않더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 “강남300cc 골프장” 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건 중 제3·4층 복층구조 제301호이며, 기본적인 위생급배수·개별난방·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되며, 공시지가는 845,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 베르디움(101동)은 총 8세대, 2016.06.17 사용승인 자료가 있으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건과 조병민 보증금 전액에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 확약 없는 경우의 위험을 이해. 확약이 없다면 현재 배당표 기준 233,150,420원의 미배당 보증금이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
- 시세 숫자 과신 금지. 380,000,000원 실거래는 2022.03의 72.34㎡ 1층 거래이고 대상은 42.34㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이며 현재 사건도 2회 유찰됐습니다. 실수요 수요층과 재매각 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 현장 점유상태와 인도 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “4억 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 170,030,000원만 보고 보면 감정가의 49%까지 떨어진 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 2021.04.15. 전입·점유한 조병민의 보증금 400,000,000원입니다. 말소기준인 2022.07.13. 가압류보다 앞서므로 확약이 없다면 현재 회차에서도 233,150,420원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
이번 사건은 그 위험을 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약서가 뒤집습니다. 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득 기준은 최저가 170,030,000원입니다.
다만 가격에서는 한 단계 보수적으로 봐야 합니다. 380,000,000원 실거래가 존재하지만 2022.03의 1건이고 72.34㎡ 거래라 대상 42.34㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 총 8세대의 소규모 다세대, 2회 유찰이라는 환금성 조건도 무시하기 어렵습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 실거래 표본 부족 때문에 현장 확인이 필요한 사건입니다.
