🏷️ 감정가 대비 49% 🔁 2회 유찰 🧾 인수 0원 💸 미배당 3,236,526,400원
수원지방법원 2025타경52386. 하남시 망월동 더오페라1 3층 310호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고, 감정 당시에는 창고로 이용 중입니다. 2019.07.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 3층 구분건물로, 현재 소유자는 주식회사더채움아이앤씨입니다.
권리의 기준점은 2022.08.17. 설정된 의정부서부새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 최영표 근저당권과 온양농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행상황은 반드시 서로 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52386 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1134-2 더오페라1 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현 창고 이용 |
| 건물 | 2019.07.25. 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 13층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사더채움아이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 240,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부서부새마을금고 / 303,178,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 대상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유·임대관계가 없다고 단정하기보다는 현장 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하남시 압류는 2025.05.13. 해제로 말소됐고, 경기광주세무서장 관련 압류도 2026.03.13. 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 최영표 근저당권과 2025.07.31. 온양농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.07.16. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로, 법원경매만 확인하고 입찰을 진행해서는 안 됩니다.
② 가격·회차 분석 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 490,000,000원이고 현재 최저매각가는 240,100,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 168,070,000원, 4회 유찰 시 117,648,999원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 240,100,000원 | 235,938,600원 | 3,236,526,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 3,307,547,980원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 3,357,263,087원 |
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 2. 근저당 · 의정부서부새마을금고 | 360,000,000원 | 235,938,600원 |
| 3. 근저당 · 최영표 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 온양농업협동조합 | 2,852,465,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,472,465,000원 가운데 현재 회차에서 채권자 배당액은 235,938,600원이고, 미배당은 3,236,526,400원입니다. 신청채권자 청구액 303,178,420원도 현재 회차 배당액으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사전철역(5호선) 남동측 인근의 역세권 중심상가지대로, 중고층 규모 업무용·상업용 건물이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 미사역(5호선)이 있어 대중교통 편의는 매우 양호합니다.
- 현 이용. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 감정 당시 현황은 창고 이용입니다.
- 건물·설비. 2019.07.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수, 지하주차장, 화재탐지·소화전·스프링클러, 승용승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 35미터, 남서측 약 30미터 내외, 북동측 약 12미터 내외의 포장도로 및 약 12미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 대로2류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 240,100,000원이 감정가의 49%라고 해서 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대수준을 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 현 용도. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현 창고 이용이므로 본인이 계획한 사용목적과 맞는지 현황을 직접 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2025.07.16. 한국자산관리공사 공매공고 2025-05110-005가 등기돼 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인하세요.
- 배당의 의미. 채권 미배당이 3,236,526,400원이라고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.08.17. 의정부서부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 주요 담보·가압류 권리는 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 감정가 490,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 240,100,000원까지 낮아졌지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교가 없는 상태에서는 “49%니까 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 공부상 의원인 근린시설을 현재 창고로 이용하고 있고 임대관계는 미상이며, 한국자산관리공사 공매공고도 존재합니다. 결론은 권리는 대체로 정리되지만, 가격·점유·공매 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
