수원지방법원 2025타경52403. 경기도 광주시 능평동 ‘능평리치빌’ B동 2층 202호, 전용 65.135㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 258,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 126,420,000원까지 낮아졌다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 임차권자 김강훈의 280,000,000원 보증금입니다. 김강훈은 2022.05.30. 전입했고 2022.04.21. 확정일자를 받았으며, 2024.06.17. 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기상 2016년 우리은행 근저당권은 2017.09.05. 이미 말소됐고, 2022년 국민건강보험공단 압류도 2024.02.29. 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.03.24. 인천지방검찰청 압류입니다. 김강훈의 전입·확정일자·임차권등기는 이보다 앞서므로 매각으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 374-8 능평리치빌 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.135㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 변상은 (2022.06.20. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,928,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김강훈 | 2022.05.30 | 2022.04.21 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
| 문신 | 2025.04.16 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김강훈은 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권자로, 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 반면 문신의 전입일은 2025.04.16.으로 말소기준 2025.03.24. 이후이므로 대항력은 없습니다. 문신의 보증금은 확인되지 않았지만, 선순위 대항력에 따른 매수인 승계 위험으로 계산되는 대상은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
확인 가능한 능평리치빌(B동) 전용 65.14㎡ 거래는 2022.06. 280,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 280,000,000원, 최신 거래도 280,000,000원으로 집계되어 있습니다. 표본이 1건뿐이므로 이를 넓은 의미의 현재 시세로 단정하기는 어렵지만, 적어도 최저가 126,420,000원이 실거래보다 54.9% 싸다는 식의 판단은 이 사건에 적용하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 258,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 126,420,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득 기준 | ≈ 280,000,000원 | 대항력 임차보증금 수준으로 고정 |
| 확인 거래 | 280,000,000원 | 2022.06 · 2층 · 65.14㎡ |
| 최근 12개월 평균 | 280,000,000원 | 1건 |
④ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,569,880원 |
| 1. 임차인 김강훈 보증금 | 280,000,000원 | 123,850,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 302,928,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 배당에서 김강훈은 123,850,120원을 배당받고, 보증금 부족분 156,149,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 302,928,647원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.08.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 개별 세대입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘능평119안전센터’ 동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 능평리치빌(B동)은 총 8세대이며 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 다세대주택이라는 점에서 가격 판단과 재매각 시 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 126,420,000원만 입찰비용으로 보지 말고 김강훈의 미배당 보증금 인수분까지 합산해 판단해야 합니다.
- 실질취득 상한. 대항력 임차보증금 280,000,000원이 현재 확인 거래 280,000,000원과 같은 수준이라 가격 안전마진이 확인되지 않습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소와 함께 인수 예상액이 193,498,892원·219,569,225원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 김강훈의 전입일·확정일자·배당요구·임차권등기 및 배당 후 인수 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 문신 점유 확인. 문신은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 필요 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 보수적으로. 총 8세대 다세대주택이고 실거래 표본이 1건이라 향후 매도 시 가격 형성과 매수층을 넉넉하게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 사건은 감정가 258,000,000원이 126,420,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 김강훈의 280,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 156,149,880원이 매수인에게 남는 구조입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 커지므로 실질취득은 보증금 약 280,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
확인 가능한 거래도 280,000,000원 1건입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세의 45.1%라 싸다”가 아니라 “실질취득이 확인 거래와 사실상 같은데 선순위 임차권·2회 유찰·소규모 다세대의 환금성 부담까지 안는다”고 읽어야 합니다. 가격 가점보다 권리 인수와 환금성 리스크를 우선하는 사건입니다.
