대전지방법원 논산지원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리의 철근콘크리트구조 4층 건물 지하 비102호입니다. 등기 연혁에는 2016년 가압류와 근저당, 2017년 경매가 등장하지만, 해당 가압류는 2016년 9월 말소됐고 과거 근저당과 가압류도 2018년 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 소유자 이성규가 2021년 9월 취득한 뒤 같은 날 최미라와 이용한 명의의 근저당이 설정됐고, 최미라가 2025년 임의경매를 신청했습니다.
따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 실질적으로 확인해야 할 말소기준은 과거에 이미 말소된 2016년 가압류가 아니라, 2021.09.08. 접수된 최미라 근저당권입니다. 이후 이용한 근저당과 2024년 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각 시 소멸 대상입니다. 다만 배당표는 말소된 2016년 가압류를 선순위로 배당하고 있어, 등기 흐름과 배당 시뮬레이션 사이의 불일치를 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 지하층 비102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 지하층 비102호 · 소매점(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 이성규 (2021.09.06. 매매, 2021.09.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 179,673,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 현황 | 237.0㎡ · 계획관리지역 · 공부상 지목 전, 현황 대지 · 공시지가 24,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 구분해야 한다
2021.09.08. 최미라 근저당의 채권최고액은 210,000,000원, 같은 날 뒤이어 설정된 이용한 근저당은 155,000,000원입니다. 2024.09.09. 가압류 청구금액은 345,343,560원이며, 모두 최미라 근저당보다 늦습니다. 본건의 최저매각가 29,400,000원으로는 선순위 담보채권도 충족하기 어려우나, 후순위 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
② 점유·임차인 — 비102호는 공실, 다른 호수 신고는 별도 확인
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 본건 지하층 비102호가 소매점 공실로 기재돼 있습니다. 현황조사에는 같은 건물의 201호·202호·301호·401호·402호 점유 신고가 총 13건 있으나, 비102호로 신고된 점유자는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
| 점유자 | 점유 호수 | 전입일 | 보증금 기재 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 201호 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대림글로벌 | 2층 202호 | 미상 | 1,500* | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| KYAW THU AUNG | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW ZIN THEIN | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WAI NAING PHYO | 2층 202호 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 3층 301호 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SOEU SOKNAI | 4층 401호 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KAEWKLA SUPAPORN | 4층 401호 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LOUNG SREYMOM | 4층 401호 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAI SREYNET | 4층 401호 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW NAING WIN | 4층 402호 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNG THU | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SU WAI PHYO | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 주식회사 대림글로벌의 보증금은 1,500으로 기재돼 있어 금액 단위와 계약서 원문 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 61.7%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
비교 거래는 총 6건으로 평균 47,666,666원, 최저 47,000,000원, 최고 48,000,000원입니다. 현재 최저매각가 29,400,000원은 이 평균의 61.7%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 모든 거래가 2021년 9월에 이뤄졌고 거래 면적은 54.96㎡입니다. 비교 기준 면적 72.72㎡와도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2층 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2층 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사지앤월드 | 165,000,000원 | 28,470,800원 |
| 3. 근저당 · 이영주 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠.제이종합건설 주식회사 | 255,099,466원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우전산업 주식회사 | 39,623,460원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최미라 | 210,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이용한 | 155,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 희창·박용완 | 345,343,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 총 채권액은 1,620,066,486원, 채권자 배당액은 28,470,800원, 미배당액은 1,591,595,686원, 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동면사무소 남서측 인근으로 관공서, 다세대·단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설이 혼재한 면사무소 주변 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 사용승인일은 2019.01.22.입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 모든 축종 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지입니다.
- 규모. 비교 단지는 총 6세대의 소규모 건물이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본건은 지하 소매점 공실이고 이미 2회 유찰됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격이 낮아도 재매각과 임대수요는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 말소된 2016년 가압류가 아니라 2021.09.08. 최미라 근저당이 현행 선순위 권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 권리가 배당표에 포함돼 있으므로 실제 채권자·채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 비102호 현장 확인. 소매점 공실 여부, 출입구·채광·습기·누수·환기·내부 마감 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 다른 호수 점유자 구분. 현황조사의 13건은 201호·202호·301호·401호·402호 신고입니다. 매각 대상 호수와 각 점유자의 관계를 매각목록별로 대조해야 합니다.
- 202호 법인 점유. 주식회사 대림글로벌은 점유개시일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금 기재액의 단위와 계약 관계도 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 현재 비교 거래는 2021년 9월의 54.96㎡ 주거 호수 거래입니다. 지하 소매점의 최근 임대료·공실률·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 지목 전과 현황 대지의 차이가 사용·처분에 미치는 영향과 대지권 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 용도와 비교표본이 중요하다
최저매각가 29,400,000원은 감정가 60,000,000원의 49%이고, 비교 거래 평균 47,666,666원의 61.7%입니다. 하지만 비교 거래가 모두 2021년 9월의 54.96㎡ 주거 호수이고, 본건은 지하층 소매점 공실입니다. 따라서 표면적인 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
권리 면에서는 비102호 직접 점유자가 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 비교적 단순합니다. 그러나 말소된 2016년 가압류가 말소기준과 배당 순위에 남아 있는 불일치, 다른 호수의 다수 점유 신고, 202호 법인의 점유개시일 미상은 반드시 정리해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 권리 원본 재확인과 지하 소매점의 실제 환금성 검증이 선행돼야 하는 조건부 물건”입니다.