수원지방법원 2025타경42808. 평택시 지산동 683-1의 토지 354㎡와 단층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 권혁원 씨로, 2013년 1월 29일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 같은 해 12월 26일 설정된 국민은행 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 등기된 다수의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표에 잡힌 매수인 인수액은 0원입니다.
등기부에서 눈에 띄는 것은 1999년 제일모직 명의 근저당권입니다. 날짜만 보면 말소기준보다 앞서지만, 이 권리는 2005년 8월 5일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 선순위 근저당을 매수인이 떠안는 사건으로 볼 수 없습니다. 대신 건물 일부 멸실, 임대관계 미상, 세금 압류와 토지거래허가구역 지정 등 현장·행정 확인사항이 가격보다 먼저 검토돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 683-1 · 경기도 평택시 송탄로 348-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 토지 354㎡ · 건물 현황 면적 56㎡ |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕(현황 철판지붕 등) 단층 · 외벽 몰탈 마감 등 · 샷시창호 등 |
| 소유자 | 권혁원 (2013.01.29. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 625,712,000원 / 437,998,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 165,297,644원 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 근저당은 이미 말소
말소기준은 2013년 12월 26일 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 1999년 제일모직 근저당권은 2005년 말소됐으므로 현재 인수 대상이 아닙니다. 말소기준 이후에는 중소기업은행·드림저축은행·서울보증보험·농협은행·케이비증권·신용보증기금·미래에셋캐피탈 등 다수 채권자의 가압류와 평택시·국·이천시 압류가 이어졌지만, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 625,712,000원의 70%인 437,998,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 일반적인 공동주택이 아니라 토지 354㎡와 일부 멸실 상태의 단독주택을 함께 평가한 물건이므로, 토지가치·건물 잔존가치·철거 또는 보수비를 분리해 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,779,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 84,268,301원 | 84,268,301원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 1,783,092,824원 | 118,949,719원 |
| 후순위 채권 미배당 | - | 75,281,373,951원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
총 채권액 75,712,591,971원 중 채권자 예상배당은 431,218,020원이며, 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 배당에 소진됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 건물 현황 — 일부 멸실과 제시외 물건
목록 건물은 목조 기와지붕 단층으로 등재돼 있으나 현황은 철판지붕 등이 확인됐고, 일부 멸실 상태여서 현황 면적 56㎡를 기준으로 평가됐습니다. 현황조사서에 기재됐던 제시외 컨테이너는 매각물건명세서 작성일 기준 존재하지 않는 것으로 파악됐습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 송탄역 동측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 354㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 거래 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역이므로 취득 목적과 허가 필요 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 일부 멸실과 현황 구조 차이는 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 면적 실측. 현황 평가면적 56㎡와 실제 잔존 건물의 외곽선·사용 가능 면적을 확인하세요.
- 구조·보수비 점검. 목조 단층 건물의 지붕·벽체·누수·기초 상태를 확인하고 철거와 보수 시나리오를 각각 산정하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 우편물·계량기·점유자 면담으로 인도 위험을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 평택시·국·이천시 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 토지거래허가 검토. 허가구역 지정에 따른 이용목적·거주 또는 이용의무와 허가 절차를 관할 관청에 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%만으로 입찰가를 정하지 말고, 지산동 인근 단독주택과 토지 거래사례를 확보하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각되며, 현황조사서에 있던 컨테이너는 현재 부존재하는 것으로 파악됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황은 직접 풀어야 한다
이 사건은 등기 순위만 보면 복잡해 보입니다. 수십억 원대 가압류와 세금 압류가 연달아 등기돼 있기 때문입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 제일모직 근저당은 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 물건 그 자체입니다. 건물 일부가 멸실돼 현황 56㎡로 평가됐고, 임대관계는 미상이며, 토지는 토지거래허가구역과 비행안전·소음 관련 규제를 받습니다. 비교 실거래 없이 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현장 불확실성은 높은 물건이므로, 입찰가보다 먼저 잔존 건물의 가치와 점유·허가 조건을 확정해야 합니다.
