수원지방법원 2025타경52440. 광주시 곤지암읍 오향리 디피빌 102동 301호, 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 안진호 씨로, 2018.06.18 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 190,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 낙원새마을금고와 케이비캐피탈주식회사의 가압류가 순서대로 붙었고, 한국양계축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 홍윤식 씨는 2022.05.18 전입으로 말소기준일보다 뒤에 들어왔기 때문에 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 408-5 디피빌 102동 3층 301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 안진호 (2018.06.18 거래가액 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 137,076,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지이용상황 다세대 · 토지면적 530.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.06.18 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.07 낙원새마을금고 가압류 15,497,026원, 2025.05.01 케이비캐피탈주식회사 가압류 7,974,773원, 2025.06.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2018.05.29 설정된 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁등기는 2018.06.18 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍윤식 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍윤식 씨의 전입일은 2022.05.18로, 말소기준일 2018.06.18보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.28 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 구조입니다.
③ 가격·환금성 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 210,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거치며 절대가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래나 최신 거래가격이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 따라서 이 사건에서 실질취득 102,900,000원을 “시세보다 싸다”라고 평가하지 않습니다.
디피빌 102동은 8세대, 사용승인일은 2018.05.21입니다. 이 건물의 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회로 표시됩니다. 소규모 다세대라는 점과 현재 2회 유찰이라는 사실을 함께 보면, 권리가 깨끗하더라도 매도·재매각 때의 환금성은 아파트 대단지처럼 단순하게 가정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 190,800,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 15,497,026원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 7,974,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 214,271,799원 중 100,659,400원이 배당되고, 미배당은 113,612,399원입니다. 신청채권자 청구액 137,076,801원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·건물 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며 토지이용상황도 다세대로 표시됩니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 규모. 디피빌 102동은 8세대, 사용승인일은 2018.05.21입니다.
- 토지. 토지면적 530.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 362,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 경매 이력 지표. 해당 건물 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회이며, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 먼저 확인. 최저가가 감정가 49%라도 실거래 비교 없이 “싸다”라고 판단하지 마세요. 실제 매매 가능한 가격이 입찰가 상한의 출발점입니다.
- 임차인 보완 확인. 홍윤식 씨는 전입이 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당관계 최종 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 113,612,399원이 발생해도 후순위 소멸권리의 미배당 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 입찰 전 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래 가능가격과 매도 기간을 확인하는 것이 중요합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제사항을 입찰 전 원문 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018.06.18 근저당이 말소기준이고, 임차인 홍윤식 씨는 2022.05.18 전입으로 후순위여서 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 권리 자체는 정리하기 쉬운 편입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 102,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 2회 유찰됐습니다. 디피빌 102동은 8세대 다세대이며, 감정가 할인율을 시세 할인율로 곧바로 볼 수 있는 실거래 비교 근거는 없습니다. 따라서 “49%니까 싸다”가 아니라 “실제 팔리는 가격이 얼마인가”를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격이지만, 가격과 환금성 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
