수원지방법원 2025타경52457. 경기도 광주시 능평동 펠리스빌 105동 2층 202호, 전용 56.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 천은하이고 2021.07.06 매매로 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 252,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 이소영의 252,000,000원 주택임차권입니다. 전입일 2021.07.06, 확정일자 2021.06.07로 경매개시결정 2025.06.25보다 앞서 있어 본래는 대항력이 있는 임차권입니다.
현재 회차 배당모형에서는 매각대금 118,090,000원 중 집행비용 2,453,260원을 제외한 115,636,740원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 136,363,260원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.06.01 제출한 확약서로 그 구조가 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52457 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 381-12 펠리스빌 105동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.72㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 천은하 · 2021.07.06 매매 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 본래 인수형, 확약으로 실질 0원*
과거 강구수산업협동조합 근저당권과 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 광주시 압류도 2021.06.07 해제로 말소됐습니다. 현재 판단에서 중요한 권리는 2023.07.12 등기된 이소영의 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입·점유 2021.07.06, 확정일자 2021.06.07로 2025.06.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 2021.07.06 / 2021.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 중복신고 아님 |
이소영은 배당요구를 했고 임차권등기는 2023.07.12 접수됐습니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금은 실제 임차인 1명의 252,000,000원만 반영합니다.
③ 시세 비교 — 47.0%지만 거래 시점은 2021년
펠리스빌105동 전용 56.72㎡ 비교 거래는 총 3건입니다. 거래가는 250,000,000원~252,000,000원, 평균은 251,333,333원입니다. 확약 반영 후 실질취득 118,090,000원은 이 비교 평균의 47.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 56.72㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 56.72㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2021.06 | 56.72㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 평균 | 56.72㎡ | 3건 | 251,333,333원 |
숫자만 보면 실질취득 118,090,000원이 비교 평균 251,333,333원의 47.0%이므로 할인폭은 큽니다. 하지만 비교 거래 3건은 모두 2021.06~2021.08에 집중돼 있습니다. 따라서 이를 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 건물은 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 12.5%로 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,453,260원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 252,000,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 임차보증금 미배당액 136,363,260원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.06.01 확약서가 있으므로 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 더 싸져도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,090,000원 | 136,363,260원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,663,000원 | 171,224,934원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 57,864,100원 | 195,577,454원 | 실질 인수 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 최저가가 118,090,000원에서 82,663,000원, 57,864,100원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액이 동시에 커집니다. 따라서 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 반면 이번 사건은 확약을 적용하므로 각 회차의 실질 인수액은 0원*이고, 실질취득은 해당 회차 매각가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 56.72㎡입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 오포터널 북측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 지적도상 서측으로 폭 약 6미터 단지 내 도로와 접합니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 827,600원/㎡이며 토지면적은 504.0㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당표와 확약을 분리해서 보기. 계산상 미배당 136,363,260원이 보이더라도 이번 사건은 확약 반영 실질 인수 0원*으로 판단해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 56.72㎡ 거래 3건은 2021.06~2021.08입니다. 현재 시점의 매매가를 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 12.5%인 점을 감안해 매수 후 매도기간과 출구가격을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유상태와 명도 진행조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 배당표만 보면 위험도가 높습니다. 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 136,363,260원이 미배당으로 남기 때문입니다. 하지만 이번 사건에는 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이소영 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 118,090,000원으로 봅니다.
가격만 보면 비교거래 평균 251,333,333원의 47.0%지만, 그 거래들은 2021년 3건입니다. 8세대 다세대이고 경매 평균 유찰 4.1회·낙찰률 12.5%라는 낮은 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 해소, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다. 숫자상 할인폭은 크지만, 오래된 비교거래만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다.
