수원지방법원 2025타경52488. 경기 광주시 신현동 에코힐하우스 206동 301호, 전용 49.78㎡ 다세대주택입니다. 소유자 최철희는 2021.07.26 매매를 원인으로 2021.08.17 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,000,000원입니다. 현재 경매의 권리 기준은 2024.06.04 농협은행의 가압류 7,937,890원입니다. 그보다 앞선 2023.11.17 차순강의 주택임차권은 보증금 205,000,000원, 전입·점유 2021.10.12, 확정일자 기재가 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
따라서 확약서가 없다면 현재 최저가 100,450,000원에서 배당 후 남는 106,756,300원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 임차보증금 205,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.01자로 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 차순강 관련 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 822-7 에코힐하우스 206동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.78㎡ · 지하1층, 지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최철희 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2015.02.03 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원*
임차인·점유 관계
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차순강 | 2021.10.12 | 2021.09.08 | 205,000,000원 | 포기* | 있음 | 실질 0원* |
| 임상묵 | 2025.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확약 밖 점유 |
을구 7-2는 차순강 임차권의 확정일자를 2021.10.12로 경정한 등기입니다. 별도의 신규 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 추세
에코힐하우스 206동 전용 49㎡대 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 188,000,000원이지만 과거 205,000,000원·200,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 178,333,333원, 최신 거래는 2026.01의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.78㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 49.78㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 49.19㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 49.19㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 49.78㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 178,333,333원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 100,450,000원은 최근 12개월 평균의 56.3%입니다. 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 과거 거래 대비 -11.9%로 내려와 있어 하락 추세를 반드시 같이 봐야 합니다. 과거 전체 평균 188,000,000원만 놓고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 차순강 보증금 | 205,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,937,890원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 차순강 보증금 미배당액은 106,756,300원입니다. 다만 2026.06.01 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 의사에 따라 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전·후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 차순강 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 106,756,300원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 136,350,670원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,220,500원 | 157,065,469원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 차순강의 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 205,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이번 사건의 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 자체가 아니라 2026.06.01 확약으로 차순강의 대항력 인수가 해소됐기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.02.03 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 토지면적은 800.0㎡, 공시지가는 741,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 환금성. 에코힐하우스 206동은 11세대이며 최근 12개월 거래 평균은 178,333,333원이지만 최근 거래 추세는 -11.9%입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임상묵 점유 확인. 전입은 2025.06.12로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 차순강 임차권 경정 확인. 을구 7-2는 확정일자를 2021.10.12로 경정한 등기이므로 원 임차권과 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 178,333,333원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 보되, 최근 대 과거 거래 추세 -11.9%를 재매각 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 다세대 환금성. 11세대 규모이고 최근 거래 표본이 많지 않으므로 아파트처럼 거래 평균만으로 가격을 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 현재 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”보다 “인수가 사라진 근거”가 중요하다
표면만 보면 감정가 205,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 100,450,000원까지 떨어진 물건입니다. 최근 12개월 평균 178,333,333원과 비교하면 현재 실질취득액은 56.3% 수준이라 가격만 놓고 보면 분명 낮습니다. 하지만 원래 구조는 차순강의 보증금 205,000,000원이 낙찰가를 웃도는 선순위 대항력 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 결정적 자료가 2026.06.01 확약서입니다. 차순강 측에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 봅니다. 다만 확약 밖 점유자 임상묵의 보증금이 확인되지 않고, 시장도 최근 -11.9% 하락 추세입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 있으나 확약서 원본·현재 점유를 확인한 뒤 접근할 B등급 물건”입니다.
