수원지방법원 2025타경52493. 광주시 송정동 금강펜테리움2단지 202동 7층 702호 아파트입니다. 감정가는 482,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 337,400,000원입니다. 말소기준권리는 2023.01.31. 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 438,000,000원 근저당권이고, 이 근저당권은 2024.12.06. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 황태윤·오창건의 근저당권과 삼성카드 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 전체 실거래 12건 평균은 455,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 12개월 평균 449,285,714원과 최신 거래 420,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 75.1%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.0% 낮아 하락 흐름이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52493 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 574 금강펜테리움2단지 202동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 132.4827㎡ · 철근콘크리트구조 14층건 중 7층 |
| 소유자 | 김춘례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 337,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 390,603,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2010.06.28. 농업협동조합중앙회 근저당권과 2012.01.06. 이희재 근저당권, 2017.11.07. 황태윤 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2023.01.31. 현대해상화재보험주식회사 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 확인
금강펜테리움2단지 동일면적 132.48㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 455,000,000원, 최근 12개월 7건 평균은 449,285,714원입니다. 최신 거래는 2026.05. 420,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.0% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 132.48㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 132.48㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 132.48㎡ | 12 | 475,000,000원 |
| 2025.12 | 132.48㎡ | 8 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 132.48㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2025.09 | 132.48㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 132.48㎡ | 2 | 465,000,000원 |
| 2025.02 | 132.48㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2024.12 | 132.48㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2024.08 | 132.48㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 2024.07 | 132.48㎡ | 2 | 468,000,000원 |
| 2024.07 | 132.48㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 132.48㎡ | 7건 | 449,285,714원 |
실거래 범위는 410,000,000원~495,000,000원이고, 현재 최저매각가 337,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 75.1%입니다. 전체 평균 대비 비율은 74.2%지만, 전체 평균에는 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,523,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 438,000,000원 | 331,876,400원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 황태윤 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 오창건 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,262,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 539,262,954원 중 예상배당은 331,876,400원, 미배당은 207,386,554원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 337,400,000원 | 331,876,400원 | 207,386,554원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 236,179,999원 | 232,073,479원 | 307,189,475원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 165,325,999원 | 162,211,435원 | 377,051,519원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 매수인의 실질취득비용에 별도 보증금 승계액이 더해지지 않습니다. 현재 회차 실질취득은 337,400,000원으로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층 702호입니다.
- 주위환경. 경화여자 고등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원·임야 등이 소재하며 주거지로서 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 정문을 이용한 단지 진출입이 용이하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 단지. 금강펜테리움2단지는 344세대이며 사용승인일은 2010.06.03입니다.
- 토지. 토지면적 23,260.4㎡, 공시지가 2,262,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 실거래 평균 455,000,000원보다 최근 12개월 평균 449,285,714원과 최신 거래 420,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -3.0%이므로 단순 할인율만으로 가격 가치를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 확인. 말소기준인 2023.01.31. 현대해상화재보험주식회사 근저당권과 2024.12.06. 한국자산관리공사로의 권리이전을 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 실제 조세 채권은 배당 시뮬레이션과 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 최근 시세
이 사건은 임차인 보증금 승계나 말소기준 이전의 존속 권리를 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 482,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 337,400,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 75.1%입니다.
다만 최근 시세는 이전 거래군보다 -3.0% 내려온 흐름입니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 숫자보다 최근 12개월 평균 449,285,714원, 최신 거래 420,000,000원, 그리고 실제 702호의 상태를 함께 놓고 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리 위험은 낮고 가격 여유는 생겼지만, 하락 추세를 반영한 보수적 가격 판단이 필요한 물건입니다.
