수원지방법원 2025타경52715. 대상은 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 제7층 다705호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사에스디에이치파트너스입니다. 권리의 기준점은 2022.05.04. 설정된 우리은행 근저당으로 채권최고액은 292,800,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국·하남시·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부보다 매각 후 남는 별도등기입니다. 매각물건명세서에 대지권의 토지인 하남시 망월동 834, 834-1에 설정된 토지 을구 1번 구분지상권설정(2022.01.14. 접수 제3337호, 지상권자 하남시)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52715 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 7층 다705호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 제7층 제다705호 · 사용승인일 2022.01.28 |
| 소유자 | 주식회사에스디에이치파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 252,225,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 별도등기는 예외
말소기준권리는 2022.05.04. 우리은행의 근저당권입니다. 뒤이어 2025.04.16. 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 2025.06.25. 국의 압류, 2025.08.05. 임의경매개시결정, 2026.04.13. 하남시 압류, 2026.05.08. 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 들어왔고 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 골든트레인 | 다동 7층 5호 | 2023.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 주식회사 골든트레인 1명입니다. 전입신고일은 2023.12.14로 말소기준권리인 2022.05.04. 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 원본 자료를 추가 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 실거래 시세 근거는 없다
감정가는 306,000,000원, 현재 최저매각가는 149,940,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 104,958,000원, 4회 유찰 시 73,470,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 292,800,000원 | 147,040,840원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,940,000원 가정 시 채권자 총 청구액 589,800,000원 가운데 147,040,840원이 배당되고, 미배당액은 442,759,160원입니다. 배당표상 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원이나, 토지 구분지상권 별도등기는 금액채무와 별개로 인수됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 대상 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층입니다.
- 입지. 하남시 선동 소재 미사강변초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·학교·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 42미터, 남서측 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 냉난방설비, 승강기, 소화·화재탐지설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 여러 제한사항이 중첩됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 망월동 834, 834-1 토지 을구 1번 구분지상권의 범위·내용·존속 조건을 반드시 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 주식회사 골든트레인의 전입일은 2023.12.14로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국·하남시 등 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 최근 12개월 실거래·최신 거래 자료가 없어 149,940,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다.
- 지식산업센터 환금성 확인. 실제 이용 가능 업종, 입주 요건, 임대수요와 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 현재 이용 상태와 실제 점유부분, 시설 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수되는 권리’가 먼저다
이 사건은 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 149,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 매각물건명세서에는 토지에 설정된 하남시 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지조차 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라, “토지 별도등기의 실제 영향과 시세를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 권리분석의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라 인수되는 구분지상권의 내용입니다.