수원지방법원 2025타경52788. 광주시 초월읍 진새골전원마을 107동 3층 301호, 전용 54.88㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 고미경의 임차보증금 230,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.06.22, 확정일자는 2022.06.23, 전입·점유개시는 2022.07.18로, 말소기준인 한국대부금융 근저당 2022.08.26보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아 미배당 보증금의 매수인 인수를 검토해야 합니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 고미경 보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 미배당액 127,891,180원이 계산되지만, 이는 확약을 반영하지 않은 규칙상 금액이며 실제 인수 판단에는 그대로 적용하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 309-2 진새골전원마을 107동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.88㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 발코니 확장 주거공간 |
| 소유자 | 김효건 · 2022.08.08 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.08.26 설정된 주식회사한국대부금융 근저당권 120,000,000원입니다. 고미경은 그보다 앞선 2022.07.18 전입·점유와 2022.06.23 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.07.31에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권도 등기됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고미경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 | 2022.06.23 | 230,000,000원 | 有 | 행사 가능 | 중복 없음 |
실제 임차인 1명. 고미경은 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 대항력 임차인이지만, 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 ‘최저가’가 곧 실질취득
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 원래라면 단순 최저가 비교를 하면 안 됩니다. 그러나 이 임차인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 존재해 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차에서는 최저매각가 104,370,000원이 실질취득 판단의 기준이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 54.88㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 54.88㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 54.88㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2022.03 | 54.88㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 54.88㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 54.88㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 54.88㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
전체 6건 평균은 220,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함될 수 있으므로 가격 판단에는 이를 주된 기준으로 쓰지 않습니다. 우선 볼 값은 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 2023.11의 220,000,000원입니다. 현재 실질취득 104,370,000원은 최근 12개월 평균의 47.4%입니다. 다만 최근군 대비 과거군 가격 추세가 -0.4%로 소폭 하락이고, 최신 실거래 자체가 2023.11이므로 숫자상 할인폭을 그대로 현재의 확정 시세차익으로 받아들이면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 고미경 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국대부금융 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 고미경의 미배당액은 127,891,180원으로 표시되지만, 2026.06.01 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되는 판단이며, 확인되지 않은 별도 임차인이 존재하는 경우에는 그 위험까지 소멸시키는 자료가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 미배당 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 104,370,000원 | 127,891,180원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 73,059,000원 | 158,656,062원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,141,300원 | 180,179,243원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 고미경 보증금의 미배당액이 커져 단순한 “유찰 = 더 싸짐” 구조가 아닙니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약의 진정성·효력·적용대상 확인이 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 핵심 서류입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며 발코니 확장 주거공간입니다. 철근콘크리트구조 4층건 내 3층 301호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리, 초월읍 행정복지센터 서남측 인근 완경사에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 530.0㎡, 공시지가 594,100원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전원마을(107동)은 총 10세대이고 동일 면적 확인 거래는 6건입니다. 최신 실거래가 2023.11인 점과 가격 추세 -0.4%를 함께 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 고미경 보증금 전액과 본 물건에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 고미경의 을구 6번 주택임차권은 보증금 230,000,000원입니다. 전액 미변제 시에도 말소하겠다는 확약의 조건과 실제 말소절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 확인된 실제 임차인은 고미경 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권을 또 하나의 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 근저당 관련 질권 확인. 말소기준 한국대부금융 근저당에는 2022.09.05 김기병 30,000,000원, 조진희 60,000,000원의 근저당권부채권 질권 설정이 존재하므로 배당·말소 처리 원본을 확인하세요.
- 시세의 시점. 최근 12개월 평균은 220,000,000원이지만 확인된 최신 거래는 2023.11입니다. 현장 중개업소 호가와 실제 매수 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대, 단지 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 향후 매도기간과 매수층을 아파트 수준으로 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “이 사건의 할인은 유찰보다 확약에서 나온다”
겉으로만 보면 감정가 213,000,000원이 2회 유찰돼 104,370,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 고미경은 2022.07.18 전입한 대항력 임차인이고, 보증금은 230,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 계산되는 127,891,180원의 미배당 보증금이 매수인 인수 위험이 되어, 최저가가 낮아져도 단순한 가격 메리트라고 볼 수 없었습니다.
이 사건이 달라지는 이유는 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 이를 반영하면 고미경에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 104,370,000원으로 정리됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 220,000,000원 대비 47.4%라는 가격 수준도 그때에야 의미가 생깁니다. 다만 가격 추세는 -0.4%로 하락 방향이고, 최신 실거래가 2023.11이며, 총 10세대의 소규모 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 오래된 거래시점과 재매각성 검증. 이 두 가지가 모두 확인될 때만 현재 할인폭을 실제 메리트로 평가할 수 있습니다.
