창원지방법원 2024타경3765. 거제시 고현동 거제롯데인벤스가 102동 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 509,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 228,032,000원입니다. 소유자 신나라는 2023.01.20 매매를 원인으로 2023.02.16 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 440,000,000원입니다. 같은 날 설정된 울산강남신용협동조합 근저당 414,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.12 문상욱 근저당 600,000,000원, 2024.08.12 울산강남신용협동조합의 임의경매개시결정, 2024.09.04 거제축산업협동조합 가압류 391,640,763원이 이어졌지만 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 말소기준 이전에 존재했던 거제시 압류도 2022.03.31 해제로 이미 말소됐기 때문에 현재 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3765 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 서문로 30, 102동 5층501호 (고현동,거제롯데인벤스가) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 182.1893㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 신나라 (2023.01.20 매매 · 2023.02.16 소유권이전 · 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 228,032,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산강남신용협동조합 / 337,047,459원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임차·점유 확인 | 임차인 신고 내역 없음 · 현장 조사상 폐문·부재, 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.02.16 을구 7번 울산강남신용협동조합 근저당 414,000,000원입니다. 이후 문상욱 근저당, 울산강남신용협동조합 경매개시결정, 거제축산업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락장이다
거제롯데인벤스가의 실거래 12건 전체 평균은 468,875,000원이지만, 여기에는 2022년의 500,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 383,500,000원, 최신 거래 332,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -21.1%를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 165.5㎡ | 5 | 332,000,000원 |
| 2025.08 | 165.5㎡ | 13 | 435,000,000원 |
| 2024.05 | 165.5㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2023.12 | 165.5㎡ | 8 | 452,000,000원 |
| 2023.11 | 165.5㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2023.03 | 165.5㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2023.01 | 182.19㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2022.08 | 165.5㎡ | 9 | 502,500,000원 |
| 2022.06 | 182.19㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2022.05 | 165.5㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2022.03 | 165.5㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2022.03 | 182.19㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 383,500,000원 |
현재 최저가 228,032,000원은 최근 12개월 평균의 59.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득 기준 금액 역시 228,032,000원입니다. 최신 거래 332,000,000원보다도 낮아 가격 간격은 존재합니다. 다만 최근과 과거 거래를 비교한 추세가 -21.1%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균 468,875,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,448원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 울산강남신용협동조합 | 414,000,000원 | 224,039,552원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 문상욱 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 391,640,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 기준액 1,405,640,763원 중 예상 배당은 224,039,552원이고, 미배당액은 1,181,601,211원입니다. 그러나 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개입니다. 이 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 501호이며 급배수·위생설비·난방설비·E/V가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 서측·동측·남측·북측으로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 거제롯데인벤스가는 336세대, 2007.04.03 준공이며 최근 실거래는 하락 추세를 보이고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 7번 울산강남신용협동조합 근저당 414,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입·확정일자와 대항력 가능성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 468,875,000원보다 최근 12개월 평균 383,500,000원과 최신 332,000,000원 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.1%이므로 현재 최저가의 할인폭을 그대로 안전마진으로 간주하지 말고 추가 가격 변동을 보수적으로 반영하세요.
- 3회 유찰·환금성. 현재 3회 유찰이며 단지 평균 유찰도 3.0회, 매각률은 40.0%입니다. 재매각 시 유동성까지 포함해 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 총 미배당 1,181,601,211원이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락장까지 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 시장 방향입니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 228,032,000원은 최근 12개월 평균 383,500,000원의 59.5%까지 낮아졌기 때문에 가격 간격 자체는 분명합니다.
다만 최신 거래가 332,000,000원으로 내려왔고 최근 거래 추세도 -21.1%입니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.0회, 매각률 40.0%, 현장 임대관계 미상이라는 확인 과제가 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 하락장 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 정하는 물건”입니다.
