32,830,000원
수원지방법원 2025타경43149. 평택시 팽성읍 송화리 24-11 그린타운 비동 2층 203호, 전용 53.64㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 홍순미이고 2022.10.28 매매, 거래가액 72,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 46,200,000원이며, 이후 설정된 평택시 압류·홍상혁 가압류와 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안는 등기상 권리는 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인 자료는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 입찰 전에는 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유관계를 마지막으로 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 24-11 비동 2층203호 · 도로명 경기도 평택시 팽성읍 동서촌로 6-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.64㎡ · 공동주택 이용 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 1986.01.10 · 그린타운 36세대 |
| 소유자 | 홍순미 (2022.10.28 매매 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 32,830,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍선미 / 45,666,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.11.14 우리은행 근저당입니다. 이를 기준으로 2023.11.09 평택시 압류, 2024.07.22 홍상혁 가압류, 2025.12.08 홍선미의 강제경매개시결정, 2026.01.05 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 최근 거래와 추세를 우선
그린타운 전용 53.64㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 66,750,000원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 60,000,000원과 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -13.0%를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 53.64㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2022.10 | 53.64㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2022.10 | 53.64㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.08 | 53.64㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.64㎡ | 4건 | 66,750,000원 |
현재 최저가 32,830,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 54.7%, 전체 평균 66,750,000원의 49.2%입니다. 수치만 보면 시세와의 간격은 큽니다. 그러나 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -13.0%입니다. 따라서 전체 평균 66,750,000원만 기준으로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 46,200,000원 | 31,839,060원 |
| 2. 가압류 · 홍상혁 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍선미 | 45,666,260원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 | 45,666,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 187,532,520원 중 예상배당은 31,839,060원, 미배당액은 155,693,460원입니다. 후순위 미배당이 크더라도 이 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트·빌라·다세대·근린생활시설과 송화초교·부용초교·청담중학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 공동주택이며 사용승인일은 1986.01.10입니다. 급·배수, 위생, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 7~8m 포장도로를 통해 주간선도로와 연계할 수 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 802,900원/㎡, 지목 대, 토지면적 2,674.0㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 그린타운은 36세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 거래 추세는 -13.0%로, 매수·매도 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 66,750,000원보다 최신 거래 60,000,000원과 최근 12개월 평균 60,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 거래 추세 -13.0%를 감안해 과거 72,000,000원·75,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 22,981,000원, 4회 유찰 시 16,086,699원으로 내려가지만, 가격이 내려갈수록 무조건 투자성이 좋아진다고 단정하지 말고 환금성과 수리상태를 함께 확인하세요.
- 체납·배당 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 사용승인일이 1986.01.10인 공동주택이므로 내부 수리상태와 설비 상태를 현장에서 확인해 추가 비용 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”만으로는 부족
이 물건의 권리구조는 분명한 장점이 있습니다. 2022.11.14 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 더 입체적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 32,830,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 60,000,000원의 54.7%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고 거래 추세는 -13.0%, 단지는 1986.01.10 사용승인·36세대이며 경매 평균 유찰횟수도 2.6회입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 깔끔하지만, 투자성은 현장 상태와 실제 환금가격을 확인한 뒤 결정할 물건입니다. 감정가 49%라는 숫자보다 실제로 얼마에 다시 팔 수 있는지가 더 중요한 사건입니다.
