수원지방법원 2025타경43176. 경기도 평택시 진위면 하북리 151-4를 중심으로 견산리 518-1 및 진위서로 10과 연결되는 기타·토지 물건입니다. 소유자는 최영호이며, 등기부에는 과거 압류·가압류·경매·근저당이 다수 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.08.10 송탄농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 최종찬 근저당권 570,000,000원 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 가격입니다. 감정가 2,441,340,820원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,196,257,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 실거래·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어 이 49%를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수는 없습니다. 특히 용도가 일반 주거형이 아니라 기타 + 토지이고, 공부상 자동차관련시설·소매점·사무소가 섞여 있어 실제 수익성·환금성 검토가 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43176 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 하북리 151-4 |
| 관련 부동산 | 경기도 평택시 진위면 하북리 151-4 · 견산리 518-1 · 진위서로 10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 최영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,441,340,820원 / 1,196,257,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 485,392,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 319.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 2,502,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2020.08.10 송탄농업협동조합 근저당권 이후 존속 중인 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 특히 2022.02.09 국민건강보험공단 압류, 2025.04.29 최종찬 근저당권 570,000,000원, 2025.11.24 국 압류, 2025.12.16 임의경매개시결정이 이에 해당합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 1,196,257,000원으로 감정가 2,441,340,820원의 49%입니다. 감정가 대비로는 큰 폭 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 평균이나 최근 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,196,257,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 837,379,900원 | 34% | 103,393,899원 |
| 4회 유찰 시 | 586,165,930원 | 24% | 352,095,729원 |
현재 회차에서는 배당 대상 근저당권 930,000,000원이 모두 충족되고 소유자에게도 251,894,430원이 남는 구조입니다. 한 번 더 유찰되면 채권자 미배당이 103,393,899원, 네 번째 유찰 시에는 352,095,729원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 부족분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,196,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,362,570원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최종찬 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 251,894,430원 |
현재 최저매각가에서는 두 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용·토지 메모
- 현재 이용. 일괄매각 목록 3은 공부상 자동차관련시설이며 현황은 정비공장과 검차장으로 이용 중이고, 목록 4는 공부상 소매점·사무소로 이용 중입니다.
- 토지 규모. 토지면적 319.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이며 중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제6구역(전술)과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물별 현장 가격을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 자동차관련시설·정비공장·검차장·소매점·사무소가 혼재하므로 실제 이용 현황과 인허가 관계를 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 표시돼 있으므로 취득 관련 절차를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2020.08.10 송탄농업협동조합 근저당권을 기준으로 현재 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치와 절차 확인
권리만 놓고 보면 현재 확인된 임차인이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라 권리인수 자체는 단순한 편입니다. 그러나 이 사건은 일반 주거용이 아니라 자동차관련시설·소매점·사무소와 토지가 결합된 물건이고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 여기에 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 따라서 감정가 2,441,340,820원에서 최저가 1,196,257,000원으로 내려온 49%라는 숫자는 출발점일 뿐입니다. 인수는 0원, 가격과 절차는 확인 필요. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 이용가치·현장 가격·공매 진행 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
