창원지방법원 2024타경3970. 통영시 북신동 4-12의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정 이용상태는 주택(공가 상태)입니다. 현재 등기상 소유자는 이준암으로, 지분 13분의 10과 13분의 3이 확인됩니다. 권리의 기준점은 2020.11.23. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 66,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류 410,400,000원, 국민은행 가압류 23,984,319원, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표 자체는 단순한 편이지만 물건의 시장성은 별개입니다. 감정가 159,032,640원에서 현재 최저매각가 19,550,000원까지 7회 유찰됐습니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 12.29%지만, 동일 물건의 최근 실거래나 주변 거래 평균이 제시되지 않았기 때문에 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 4-12 · 경상남도 통영시 해미당4길 20-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(공가 상태) |
| 토지 | 230.5㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이준암 · 등기상 지분 13분의 10 + 13분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 159,032,640원 / 19,550,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 58,449,603원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.11.23. 국민은행 근저당권입니다. 2001년 통영농업협동조합 근저당권은 2008년에 이미 말소됐고, 2007년 구남주 명의 가등기도 2011년에 말소됐습니다. 2023년 승림특수금속의 강제경매개시결정 역시 2024.04.18. 취하를 원인으로 2024.04.19. 말소됐습니다.
말소기준권리 이후 남아 있는 신용보증기금 가압류 410,400,000원, 국민은행 가압류 23,984,319원 및 2024.08.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격과 물건 상태 — 12.29%라고 곧바로 ‘싼 물건’은 아니다
현재 최저가는 19,550,000원으로 감정가 159,032,640원의 12.29%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 13,685,000원, 9회 유찰 시 9,579,500원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 비교값이 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 시세 대비 할인율을 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 19,550,000원 | 18,798,100원 | 481,586,219원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 13,685,000원 | 13,038,670원 | 487,345,649원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 9,579,500원 | 9,007,069원 | 491,377,250원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자의 미회수금이 아니라 낙찰 후 실제 이용·수선·접근성과 다시 매도할 때의 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 751,900원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 18,798,100원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 410,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 주식회사국민은행 | 23,984,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 751,900원을 제외한 18,798,100원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 이후 가압류 채권에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당은 481,586,219원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통영시 무전동 소재 통영시청 제2청사 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐지만 본건까지 차량 접근은 불가합니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 주택으로 이용됐고 현재 공가 상태입니다.
- 건물. 2-1은 블록조 슬라브지붕 단층, 2-2는 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층이며 목재 및 알루미늄 창호가 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으나 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지. 230.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 406,500원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 경계. 정확한 위치와 인접필지와의 경계 확인에는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 비율만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 12.29%이지만 실거래 시세 자료가 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가하므로 실제 진입동선과 물품·공사차량 접근 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 저지 상태 확인. 목록[1]은 대문 앞 골목길 노면보다 저지 상태로 기재돼 있습니다.
- 측량 검토. 정확한 위치와 인접필지 경계 확인에 전문적인 지적측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 면적 차이 확인. 목록[2]의 일련번호 2-2는 공부상 면적과 실측면적이 달라 실측면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 층 현황 확인. 일련번호 2-2는 동측에서 볼 때 2층이 현황 1층으로 기재돼 있습니다.
- 수선비 점검. 누수와 곰팡이 흔적이 있고 부대설비의 정상작동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 다락·제시외 건물 확인. 2-2 소재 다락 등은 건물에 포함해 평가됐고, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ도 일괄매각에 포함됩니다.
- 점유·임대관계 재확인. 현황은 공가이고 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 7회 유찰의 이유를 봐야 한다
등기권리만 보면 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 차량 접근 불가·저지 상태·누수 및 곰팡이 흔적·설비 재확인·실측면적 차이·지적측량 필요성이 동시에 확인됩니다.
현재 최저가 19,550,000원이 감정가 159,032,640원의 12.29%라는 사실은 분명하지만, 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수는 없습니다. 이 사건의 결론은 권리 인수는 낮지만, 물적 상태와 접근성·환금성 검토 난도가 높은 물건입니다. 최저가의 절대 수준보다 반복 유찰을 만든 요소들이 낙찰 뒤에도 그대로 남는지 확인하는 것이 우선입니다.
