수원지방법원 2026타경50114. 평택시 안중읍 안중리 476-3, 도로명 송담2로 97의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점, 2·3층 주택 각 2세대, 4층 주택으로 확인됩니다. 소유자 양대국은 2022.11.25. 거래가 740,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경기제일신용협동조합 명의 채권최고액 864,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 하나은행 근저당 2건과 이범준 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 아산세무서장 관련 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 이규훈 주택임차권이 순서대로 기입됐고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸과 현장 명도는 별개입니다. 특히 임차·점유 정보가 여러 건이고 일부 금액·전입일이 불명확하므로 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 476-3 · 경기도 평택시 안중읍 송담2로 97 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 소매점 · 2·3층 주택 각 2세대 · 4층 주택 |
| 토지 | 대 223.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,420,000원/㎡ |
| 소유자 | 양대국 (2022.11.25. 소유권이전 · 거래가액 740,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,193,721,000원 / 584,924,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기제일신용협동조합 / 746,979,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 경기제일신협 근저당
말소기준권리는 2022.11.25. 을구 5번 경기제일신용협동조합 근저당권, 채권최고액 864,000,000원입니다. 2017년 설정된 하나은행 근저당 2건은 2022.11.28. 말소됐고, 2017년 이범준 전세권도 2019.10.02. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 압류·경매개시결정·주택임차권은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 4건은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만수 | 미상 | 2025.12.26 / 미상 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤형균 | 미상 | 2025.04.04 / 미상 | 미상 | 2026.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효준 | 미상 | 2023.10.30 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규훈 | 별지기재 건물 2층 121.81㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 2024.12.16 / 2025.02.09 | 10,000,000원 | 2026.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김만수·윤형균·김효준·이규훈의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.25.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 특히 이규훈의 임차권등기 역시 2026.03.20.로 말소기준 이후입니다. 반면 매각물건명세서에 주거 점유로 나타난 ‘부터’는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 최저매각가는 584,924,000원으로 감정가 1,193,721,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 409,446,800원, 4회 유찰 시 286,612,760원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인 폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 권리상 실질취득은 현재 회차 기준 584,924,000원이지만, 가격 경쟁력은 별도의 현장 가격 확인과 함께 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 584,924,000원 | 576,674,760원 | 287,325,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 409,446,800원 | 402,952,332원 | 461,047,668원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 286,612,760원 | 281,800,181원 | 582,199,819원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 584,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,249,240원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 경기제일신용협동조합 | 864,000,000원 | 576,674,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 경기제일신용협동조합 채권최고액 대비 미배당은 287,325,240원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안중읍 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 노선상가·다가구주택·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측으로 39번 국도, 북측으로 38번 국도가 통과해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 소매점으로 현황 부동산 중계업소, 2·3층은 주택 각 2세대, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 개별난방·위생 급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 223.9㎡의 대지, 평지·세로장방형·중로한면이며 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 특정. 2·3층 각 2세대와 4층 주택의 실제 점유자를 호실별로 대조하고, ‘미상’으로 조사된 점유 범위를 확인하세요.
- 대항력 미상 점유정보. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유정보는 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 명세서와 주민등록 조사내용을 재확인하세요.
- 김만수 관계. 과거 하나은행 근저당의 채무자와 동일 이름이므로 임대차의 실체와 소유자·관계인 여부를 확인하세요.
- 이규훈 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입 2024.12.16., 확정일자 2025.02.09., 임차권등기 2026.03.20.로 모두 말소기준 이후라는 점을 원본과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인하고 감정평가서 도면과 실제 현황을 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출문건과 교부청구를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 하지만 점유 확인 전까지는 단순 사건이 아니다”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.25. 경기제일신용협동조합 근저당을 기준으로 그 이후 압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 1층 소매점과 여러 주택 세대가 섞인 건물·토지 일괄매각이고, 임차·점유 정보가 5건 존재합니다. 그중 1건은 전입일·확정일자·보증금이 불명확해 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 단순한 할인율보다 각 호실 점유관계·임대차 실체·제시외 건물 범위를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
