수원지방법원 2026타경50114. 평택시 안중읍 송담2로 97에 있는 4층 철근콘크리트 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정상 1층은 소매점, 2층과 3층은 각 2세대의 주택, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 223.9㎡입니다.
현재 소유자는 양대국으로, 2022.10.05 매매를 원인으로 2022.11.25 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 740,000,000원입니다. 같은 날 경기제일신용협동조합이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 등록되고 임의경매가 개시됐습니다. 별도로 주택임차권등기도 존재하지만 그 임차인의 주민등록일자는 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 임차권등기를 선순위 인수권리로 볼 근거는 없습니다.
다만 권리의 매각소멸과 점유관계의 확정은 서로 다른 문제입니다. 특히 주민등록일자와 보증금이 확인되지 않은 점유기재가 존재하므로, 낙찰자가 부담할 금액을 완전히 확정한 상태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 476-3 도로명주소: 경기도 평택시 안중읍 송담2로 97 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 및 2~4층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 이용상태 | 1층 소매점(현황 부동산중개업소), 2·3층 각 2세대 주택, 4층 주택 |
| 토지면적 / 지목 | 223.9㎡ / 대 |
| 소유자 | 양대국 · 2022.11.25 소유권이전 · 등기상 거래가액 740,000,000원 |
| 감정가 | 1,193,721,000원 |
| 최저매각가 | 409,447,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 경기제일신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 746,979,600원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.25 경기제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 864,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유조사는 필요
등기부상 최초 소유자는 이선이입니다. 2017년에 설정된 하나은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 이범준의 전세권도 2019.10.02 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 낙찰자가 승계하는 권리로 합산해서는 안 됩니다.
현재의 말소기준은 2022.11.25 을구 5번 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 이규훈의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 전입자와 미상 점유를 분리해야 한다
성명이 확인되는 임차인·점유 관련자는 김만수, 윤형균, 김효준, 이규훈입니다. 이들의 주민등록일자는 모두 말소기준인 2022.11.25보다 늦습니다. 별도로 성명과 전입일이 불명확한 주거 점유기재가 있어, 이 부분까지 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김만수 점유 부분 미상 |
2025.12.26 확정일자 미상 |
30,000,000원 월 1,500,000원 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 윤형균 점유 부분 미상 |
2025.04.04 확정일자 미상 |
미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김효준 점유 부분 미상 |
2023.10.30 확정일자 미상 |
미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이규훈 2층 201호 28.8㎡ · 주택임차권등기 |
2024.12.16 2025.02.09 |
10,000,000원 등기상 월 550,000원 |
없음 | 후순위 가능 | 해당 없음 |
| 기타 주거 점유기재 성명 확인 필요 · '부터'로 기재 |
미상 확정일자 미상 |
0원 표기 실제 보증금 확인 필요 |
가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판단의 비교 기준일은 2022.11.25입니다. 우선변제는 대항력·확정일자·배당요구 등 법정 요건 및 선후순위에 따라 달라집니다. 승계는 보증기관의 보증금 대위·승계 신고 여부를 뜻하며, 위 성명별 기록에는 해당 신고가 확인되지 않습니다.
임차인 분석의 결론은 분명합니다. 전입일이 확인되는 성명별 임차인 4명은 현재 기록상 말소기준 이후 전입자입니다. 그러나 추가 주거 점유기재의 권리관계가 확정되지 않았으므로, 배당표상 인수 0원과 최종 법률상 인수 0원은 동일한 확정 판단이 아닙니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 409,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,494,470원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 경기제일신용협동조합 | 864,000,000원 | 402,952,530원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 409,447,000원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 6,494,470원을 제외한 402,952,530원이 경기제일신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 없습니다.
채권최고액 864,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 461,047,470원입니다. 다만 신청채권자의 경매 청구금액은 746,979,600원으로 채권최고액과 다릅니다. 따라서 위 미배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션 수치이지, 실제 확정된 잔존 채무액을 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
409,447,000원 | 402,952,530원 | 461,047,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
286,612,900원 | 281,800,319원 | 582,199,681원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
200,629,030원 | 197,020,224원 | 666,979,776원 | 0원 |
각 회차의 인수 0원은 확인된 후순위 권리를 기준으로 한 산출치입니다. 전입일 미상 점유자의 법률상 지위가 확인되지 않은 상태에서는 최종 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
시뮬레이션에서는 유찰이 추가될수록 근저당권에 대한 배당금이 줄고 계산상 미배당액이 늘어납니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 가격이 더 낮아진다고 해서 전입일 미상 점유자의 대항력 문제나 상가·주택 혼합건물의 명도 문제가 해결되는 것도 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 안중읍 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 노선상가, 다가구주택 및 주거나지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 동측에 39번 국도, 북측에 38번 국도가 지나 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 미장석 붙임, 창호는 하이샷시입니다. 개별난방·급배수·위생설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 구성. 1층은 소매점으로 현황 부동산중개업소, 2층과 3층은 각각 2세대 주택, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 주거 부분과 상업 부분의 실제 임대차·점유관계를 구분해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 223.9㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 중로한면이고 공시지가는 1㎡당 1,420,000원입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 안중송담지구 지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 중로2류(폭 15~20m)에 접하며, 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 그 실제 현황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 아파트 단일 호실과 달리 소매점 및 여러 주거공간이 혼재된 건물 전체와 토지를 취득하는 구조입니다. 개별 주거·상업공간의 임대상황, 관리상태, 매수 수요에 따라 재매각 난도가 달라질 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. 성명이 불명확한 주거 점유기재의 실제 인물, 주민등록일, 점유개시일, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 선순위 대항력과 인수 가능성을 확정하는 최우선 항목입니다.
- 김만수와 등기부상 채무자의 관계. 말소된 하나은행 근저당권의 채무자와 현재 임차인 김만수의 동일인 여부 및 임대차의 실재성을 계약서·차임 지급내역 등으로 확인해야 합니다.
- 윤형균·김효준의 보증금. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 윤형균의 배당요구 접수 내역을 포함해 후순위 배당 및 명도관계를 검토해야 합니다.
- 이규훈의 주택임차권등기. 2층 201호 28.8㎡에 대한 임차권등기, 보증금 10,000,000원, 주민등록일과 확정일자를 등기부·임대차서류에서 재확인해야 합니다.
- 국세·공과금 배당 확인. 아산세무서장의 국세 압류와 국민건강보험공단 압류에 관한 실제 채권액·법정기일·배당요구를 확인해야 합니다. 현재 예상배당은 조세 및 최우선변제 관계를 완전히 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
- 소매점·주택별 점유 조사. 1층 소매점과 각 주거공간의 실제 사용자를 구분하고, 임대차계약과 열쇠 인도·퇴거·명도 가능성을 각각 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 및 토지. 매각물건명세서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 현장을 대조해 일괄매각의 범위와 제시외 건물 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 동일 지역의 유사한 소매점·주택 혼합건물과 토지의 최근 거래가격을 확인하고, 감정가가 아니라 실제 취득총액을 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 현재 배당모형의 인수액은 0원이지만, 미확인 선순위 점유권리, 취득 관련 비용, 명도비용 및 기타 부대비용을 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 원본 확인. 매각기일 2026.10.26에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 관련 접수문건과 매각조건의 최신 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰 기회”보다 중요한 것은 권리와 시세의 확정
이 사건은 감정가 1,193,721,000원 대비 최저가 409,447,000원으로, 숫자만 보면 매우 큰 가격 하락이 발생한 물건입니다. 하지만 그것은 감정가 대비 유찰 비율이지, 실제 시장가치에 대한 할인율이 아닙니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.11.25 경기제일신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 기존 선행 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 성명별 임차인 4명의 전입도 말소기준 이후입니다. 예상배당에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그럼에도 결정적인 확인사항이 남습니다. 전입일·보증금 미상 점유기재가 존재하고, 김만수의 등기부상 관계, 국세 압류의 배당우선관계, 상가·주택별 명도 및 제시외 건물의 현황을 확인해야 합니다. 더욱이 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거도 충분하지 않습니다.
종합 판단은 ‘가격 매력 미확정·입찰 전 권리 보완 필수’입니다. 3회 유찰과 낮아진 최저가만으로 적극적인 가격 평가를 내리기 어렵습니다. 특히 다수 점유자와 복합용도 건물의 특성상, 임차인 조사를 마치고 실제 시세와 실질취득비용을 대조한 뒤에야 입찰 가능 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
