수원지방법원 2026타경50141. 안성시 공도읍 승두리 ‘쌍용더플래티넘프리미어’ 111동 9층 904호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 29층 건물의 9층이며, 방 3개·화장실 2개·주방 및 거실·드레스룸· 팬트리 구조로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 376,000,000원에서 한 차례 유찰된 263,200,000원입니다.
권리구조의 중심은 2024년 4월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 325,200,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 등기된 비엔케이캐피탈 가압류, 한국장학재단 가압류, 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 배당 부족액이 매수인에게 임차보증금으로 승계되는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두리 898 쌍용더플래티넘프리미어 111동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방 3·화장실 2·주방 및 거실·드레스룸·팬트리 · 29층 중 9층 |
| 소유자 | 서재복 (단독소유 · 등기상 거래가액 259,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 296,677,315원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.19. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 325,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 안성시 압류는 2026년 3월 25일 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 30% 하락했지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저가는 263,200,000원으로 감정가 376,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 112,800,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 376,000,000원 | 100% | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 263,200,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 184,240,000원 | 49% | 다음 회차 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 128,967,999원 | 34.3% | 추가 유찰 시나리오 |
| 등기상 취득가액 | 259,200,000원 | — | 매매 원인일 2020.12.21. |
현재 최저가는 등기상 취득가액 259,200,000원보다 4,000,000원 높습니다. 다만 해당 취득가액의 매매 원인일은 2020년 12월 21일이므로, 이를 2026년 현재의 시세로 간주할 수는 없습니다. 입찰 전에는 동일 단지·동일 면적대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 | - |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 325,200,000원 | 258,715,200원 | 66,484,800원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 24,239,958원 | 0원 | 24,239,958원 |
| 3. 가압류 · 한국장학재단 | 8,047,452원 | 0원 | 8,047,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 총 채권액은 357,487,410원, 채권자 예상배당은 258,715,200원, 총 미배당액은 98,772,210원입니다. 이는 채권자 측 배당 부족액이며, 확인된 임차보증금이나 인수 권리가 없어 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 공도읍 소재 공도터미널 사거리 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린시설 등이 소재한 신흥주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 9층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 이중샷시 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전·화재탐지, 지하주차장과 개별보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 735,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립제한지역, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 도로. 단지 남측·동측·북측으로 외곽 도로와 접하고, 토지 특성은 중로각지로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해 263,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유자와 인도 가능 시기, 인도명령 필요 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 평택세무서 압류가 있으므로 당해세와 배당요구 내역을 확인해 예상배당표와 실제 배당의 차이를 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 184,240,000원, 그다음 회차는 128,967,999원으로 제시돼 있으므로 자금계획과 응찰 상한을 미리 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차인이 없어, 권리상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하므로 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
다만 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 투자성이 확정되지 않습니다. 현재 실질취득액은 263,200,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 현장 시세가 실질취득액보다 충분히 높다는 사실이 확인될 때에만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
