수원지방법원 2026타경50196. 평택시 동삭동 ‘평택센트럴자이5단지’ 502동 13층 1303호, 전용 84.5289㎡ 아파트입니다. 소유자 이민호가 2023년 4월 28일 거래가 440,000,000원에 취득하면서 국민은행 명의의 채권최고액 380,600,000원 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2026년 2월 2일 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 국민은행으로부터 양도받은 채권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 소유자인지 제3자인지와 전입세대·확정일자 현황은 별도로 확인해야 합니다. 권리 자체보다 더 주의할 대목은 등기 연혁과 예상배당표 사이의 불일치입니다. 농협은행 근저당은 2020년 5월 21일, 수협은행 근저당은 2023년 4월 28일 각각 말소등기가 존재하는데도 배당 시뮬레이션에는 두 채권이 선순위 배당 대상으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 855 평택센트럴자이5단지 502동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5289㎡ · 방3·욕실2·드레스룸·팬트리·알파룸 · 23층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이민호 (2023.04.28. 거래가 440,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 357,546,662원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 국민은행 근저당
| 등기 권리 | 금액 | 현재 확인 상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 농협은행 근저당 | 186,000,000원 | 2020.05.21. 해지에 따른 말소등기 | 없음 |
| 수협은행 근저당 | 320,400,000원 | 2023.04.28. 해지에 따른 말소등기 | 없음 |
| 국민은행 근저당 | 380,600,000원 | 2023.04.28. 설정 · 말소기준권리 | 매각으로 소멸 |
| 임의경매개시결정 | - | 2026.02.02. 등기 | 매각으로 소멸 |
과거 신탁과 금지사항등기는 2018년 소유권이전 과정에서 정리됐고, 농협은행과 수협은행 근저당도 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 등기 순서만 놓고 보면 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 낙찰자가 인수할 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 확인 — 신고자는 없지만 임대관계는 미상
③ 시세 비교 — 실질취득 3.08억은 최근 평균의 75.3%
같은 단지(평택센트럴자이5단지, 775세대·2018년 8월 31일 사용승인) 전용 84.53㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 평균 408,791,666원과 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.53㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.53㎡ | 17 | 397,500,000원 |
| 2026.06 | 84.53㎡ | 21 | 439,000,000원 |
| 2026.06 | 84.53㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.53㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.53㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 84.53㎡ | 8 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 84.53㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.53㎡ | 12 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 84.53㎡ | 20 | 412,000,000원 |
| 2026.03 | 84.53㎡ | 26 | 411,000,000원 |
| 2026.03 | 84.53㎡ | 15 | 442,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.53㎡ | 12건 | 408,791,666원 |
실거래 범위는 380,000,000원~442,000,000원이고, 최근 평균은 408,791,666원입니다. 현재 최저가이자 계산상 실질취득액인 308,000,000원은 최근 평균보다 100,791,666원 낮고, 최근 평균의 75.3%입니다. 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 82,000,000원 낮은 수준입니다.
반면 감정가 440,000,000원은 최근 평균을 31,208,334원 웃돌며 실거래 최고가 442,000,000원에 근접합니다. 따라서 이 물건의 가격 매력은 감정가 자체가 아니라 한 차례 유찰돼 308,000,000원으로 내려온 현재 회차에서 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 1. 농협은행 근저당 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 320,400,000원 | 116,888,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 380,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 채권총액 887,000,000원 중 302,888,000원이 배당되고, 미배당액은 584,112,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 농협·수협 근저당은 등기상 말소등기가 확인되므로, 위 배당순서는 실제 배당요구 및 채권승계 원본과 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 584,112,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 675,218,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 738,992,880원 | 0원 |
계산상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이고, 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당만 증가합니다. 신청채권자의 청구액은 357,546,662원이지만 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있어, 역시 배당순위 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삭중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지를 중심으로 일부 근린생활시설과 공공시설이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.08.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지역난방·도시가스·승강기·CCTV·화재경보·실내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 방3, 욕실2, 드레스룸, 팬트리, 알파룸, 거실, 주방·식당, 발코니, 다용도실 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동삭2지구)이며 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다. 토지거래 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 해당합니다.
- 환금성. 775세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위가 380,000,000원~442,000,000원으로 형성돼 있어 비교 가능한 거래 표본은 존재합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 원본 대조. 농협은행 186,000,000원 근저당의 2020.05.21. 말소와 수협은행 320,400,000원 근저당의 2023.04.28. 말소가 최신 등기부에도 유지되는지 확인하세요.
- 배당표 검증. 등기상 말소된 농협·수협 채권이 왜 예상배당표에 포함됐는지 채권계산서·배당요구서·채권양도 관계로 확인하세요.
- 신청채권자 순위. 국민은행 양수채권을 가진 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 청구액 357,546,662원과 배당순위를 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류·확정일자와 현장 점유자를 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 평균 408,791,666원과 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 취득세·명도비·체납관리비·수리비를 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비의 공용부분과 실제 점유자의 인도 협의 비용을 관리사무소 및 현장 조사로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 서류 일치는 확인 전”
현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 408,791,666원의 75.3%이고, 최신 거래 390,000,000원보다도 82,000,000원 낮습니다. 확인된 임차인 보증금이나 계산상 매수인 인수액도 없어 가격만 보면 관심을 가질 수 있는 회차입니다.
그러나 등기상 이미 말소된 농협·수협 근저당이 예상배당에서는 선순위로 계산되고, 경매신청의 기초인 국민은행 채권에는 배당이 잡히지 않는 불일치가 남아 있습니다. 이는 단순한 설명상의 문제가 아니라 배당순위와 권리현황을 확정하기 전에 반드시 해소해야 할 핵심 검증사항입니다. 결론은 명확합니다. 가격 메리트는 있으나, 최신 등기부와 실제 배당요구관계를 맞춰 확인한 뒤에만 입찰 판단이 가능합니다.
