수원지방법원 2025타경53327. 성남시 수정구 창곡동 580 주건축물제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층이며 토지는 290.0㎡입니다. 소유자는 이준희·이진영 각 2분의 1 공유이고, 말소기준은 2023.05.26. 설정된 인천옹진농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,408,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 압류와 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계에서 별도 위험이 생깁니다. MUCHOW GRACE NICOLE은 말소기준보다 8일 앞선 2023.05.18. 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있다고 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 실제 보증금과 점유관계가 확인될 때까지는 보수적으로 인수 가능성을 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53327 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 580 주건축물제1동 · 경기도 성남시 수정구 위례한빛로 43-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 토지 | 대 290.0㎡ · 제1종전용주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 이준희 2분의 1 · 이진영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,289,214,400원 / 3,002,450,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 2,881,311,592원 |
| 말소기준 | 2023.05.26. 을구 10번 근저당권 · 인천옹진농업협동조합 · 채권최고액 3,408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준 이후에는 2025.04.23. 국 압류, 수원지구원예농업협동조합·광명신용협동조합· 영등포농업협동조합·동수원신용협동조합·주식회사하나은행의 가압류, 성남시 압류와 2025.11.03. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 송파농업협동조합·동수원신용협동조합· 수지신용협동조합·주민신용협동조합·동수원새마을금고 근저당은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 1명이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MUCHOW GRACE NICOLE | 미상 | 2023.05.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 차재근 | 미상 | 2023.11.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 신혜원 | 102호 · 주거 | 2025.08.27 | 10,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
차재근은 2023.11.10. 전입으로 말소기준 이후이고, 2026.01.08. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 신혜원 역시 2025.08.27. 전입으로 말소기준 이후이며, 102호를 주거로 사용하고 보증금 10,000,000원·월세 2,200,000원으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 3,002,450,000원으로 감정가 4,289,214,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 2,101,714,999원(49%), 3회 유찰 시에는 1,471,200,499원(34.3%)입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴함을 판단할 수 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 전입자의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 실제 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다. 따라서 보증금 확인 전에는 현재 최저가를 기준으로 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,002,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,424,500원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 인천옹진농업협동조합 | 3,408,000,000원 | 2,970,025,500원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 수원지구원예농업협동조합 | 380,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 광명신용협동조합 | 472,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 영등포농업협동조합 | 395,577,504원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 주식회사하나은행 | 23,935,183원 | 0원 |
| 8. 갑구 6-1번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 공개 채권 기준 총 청구액은 5,179,512,687원, 예상 배당액은 2,970,025,500원, 미배당은 2,209,487,187원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 승계액 역시 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례한빛고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정상 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 290.0㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 4,197,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역(위례)에 속하고 소로1류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·비행안전제6구역(전술)·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. MUCHOW GRACE NICOLE의 보증금이 이 사건의 가장 큰 미확정 변수입니다. 금액 확인 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 전입일만으로 대항력과 배당관계 전체를 확정하지 말고 실제 점유 및 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29. 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 효력과 처리 여부를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 차재근 배당요구 확인. 차재근은 2026.01.08. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 신혜원 임대차 확인. 102호, 보증금 10,000,000원·월세 2,200,000원이며 전입일은 2025.08.27.로 말소기준 이후입니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보 관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 전입자의 미상 보증금이 확정되지 않아 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 4,289,214,400원에서 최저가 3,002,450,000원까지 내려온 것만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 2023.05.18. 선순위 전입자의 보증금을 먼저 확인해야 합니다. 말소기준은 2023.05.26.이고 그보다 먼저 전입한 MUCHOW GRACE NICOLE의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 완전히 다른 문제입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 70% 최저가가 시장가격 대비 싼지 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없다.”입니다. 권리확정 전 단계에서는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
