수원지방법원 2025타경53423. 경기도 하남시 광암동 146-1 일원의 대지·토지 관련 물건으로, 감정평가상 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 1,767,130,000원으로 감정가 2,524,472,000원의 70% 회차입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.06. 설정된 송파농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 설정된 송파농업협동조합 추가 근저당, 유상규·김순안·김기주 근저당과 국·하남시 압류, 남송시멘트주식회사·근로복지공단 가압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 주된 위험은 선순위 권리 인수가 아니라 매각 대상의 범위와 토지 이용·취득 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53423 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 광암동 146-1 · 경기도 하남시 서하남로 329 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 이양임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,524,472,000원 / 1,767,130,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,370,370,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 · 공시지가 3,435,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.07.06. 송파농업협동조합 근저당 1,800,000,000원입니다. 같은 채권자의 2022.04.12. 근저당 240,000,000원, 유상규 360,000,000원, 김순안 120,000,000원, 김기주 450,000,000원 등의 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.07. 국 압류, 2024.04.16. 남송시멘트주식회사 가압류 5,307,190원, 2024.06.17. 근로복지공단 가압류 10,000,000원, 2024.11.13. 하남시 압류도 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영환 | 2025.07.10 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 2026.01.20 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
김영환의 전입일은 2025.07.10.로 말소기준일 2020.07.06.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 배당요구는 2026.01.20. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 매각 대상 — 포함·제외를 반드시 분리해서 봐야 한다
매각에 포함되는 시설과 제외되는 시설이 같은 현장에 존재하므로 현황 확인이 핵심입니다. 특히 철파이프조 창고 101.7㎡는 매각 대상이 아니므로, 해당 구조물의 점유·사용 관계와 실제 경계 및 동선을 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,767,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,071,300원 |
| 1. 근저당 · 송파농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,747,058,700원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유상규 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김순안 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김기주 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남송시멘트주식회사 | 5,307,190원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,985,307,190원 중 1,747,058,700원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,238,248,490원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,767,130,000원 | 1,747,058,700원 | 1,238,248,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,236,991,000원 | 1,222,221,090원 | 1,763,086,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 865,893,700원 | 854,834,763원 | 2,130,472,427원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 1,370,370,000원이 배당 범위 안에 들어가지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 1,222,221,090원으로 청구액에 미달합니다. 3회 유찰 시 신청채권자 배당액은 854,834,763원입니다. 다만 이 미배당 확대가 매수인의 권리 인수 증가를 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하남시 춘궁동 소재 춘궁저수지 북서측 인근으로, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 및 징크판넬 경사지붕 2층 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수시설이 있습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 개발제한구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 조건이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호3·기호4는 공부상 전이나 건축자재 적치장 등으로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 토지면적 330.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·자루형·소로한면 조건이며 공시지가는 3,435,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 조건을 입찰 전에 반드시 해결해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재되어 있으므로 해당 토지의 현황과 행정상 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 창고. 철파이프조 창고 101.7㎡가 매각에서 제외됩니다. 포함되는 철골조 창고 153.8㎡와 혼동하지 말고 현장 경계와 이용 상태를 대조해야 합니다.
- 임차인. 김영환은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 현장 점유 상태와 실제 사용 부분은 별도로 확인해야 합니다.
- 개발제한구역 등. 개발제한구역·자연녹지지역·역사문화환경보존지역 등 다수 규제가 있으므로 향후 사용·증개축·개발 가능성을 가격과 분리해 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 현장 가치와 토지 이용 제약을 함께 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 분명합니다. 2020.07.06. 송파농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류와 대항력 없는 임차인 보증금까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만 보고 안전한 물건이라고 끝낼 수는 없습니다.
매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않고, 원상회복명령 가능성까지 기재돼 있습니다. 제시외 판넬조 주방 7.2㎡·화물용 승강기·철골조 창고 153.8㎡는 포함되지만 철파이프조 창고 101.7㎡는 제외됩니다. 여기에 개발제한구역과 자연녹지지역 등 이용 제약도 겹칩니다. 권리 인수는 깨끗하지만, 취득 절차·현황·이용 규제를 통과해야 하는 물건. 현재 감정가 70%라는 숫자보다 이 세 가지 확인이 우선입니다.
