춘천지방법원 2024타경2209. 홍천군 홍천읍 삼마치리 소재 대지·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택으로, 지1층은 창고시설, 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택 구조입니다. 아파트처럼 권리와 명도만 단순히 보면 안 됩니다. 이 물건은 대항력 임차인, 농지취득자격증명, 매각 제외 시설, 그리고 3회 유찰 후에도 큰 미배당이 남는 구조를 함께 봐야 합니다.
특히 김응규 임차인은 2022.05.25 전입으로 말소기준인 2022.05.26 박종민 근저당보다 하루 빠릅니다. 확정일자는 확인되지 않아 배당표상 우선변제 없이 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 표시됩니다. 이 때문에 가격 판단은 최저가 514,637,000원만 볼 것이 아니라, 인수액을 더한 실질취득가로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2209 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 879-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 지1층 창고시설, 1층 근린생활시설, 2층 단독주택 |
| 소유자 | 박은자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,397,670원 / 514,637,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 / 1,024,146,674원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매수신청보증 | 최저매각가격의 2할 · 102,927,400원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022.05.26 을구 2번 박종민 근저당권입니다. 그보다 하루 앞선 2022.05.25에 임차인 김응규의 전입이 있어 대항력이 인정되는 구조입니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 배당으로 해결되지 않는 범위에서 매수인이 승계할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김응규 | 2층 201호 · 주거 및 음식점 | 전입 2022.05.25 · 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2024.10.31 | 대항력 有 우선변제 無 승계: 인수 |
김응규는 실제 점유 임차인 1명으로 보입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 임차인 본인의 점유와 보증금 인수 여부가 핵심입니다. 보증금은 세부 내역상 10,000,000원이나, 매각 비고에는 권리신고액 50,000,000원 문구가 함께 있으므로 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
③ 회차별 가격 — 유찰돼도 미배당은 더 커진다
현재 회차 최저가는 514,637,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 360,245,900원, 5회 유찰 시 252,172,129원까지 내려가지만, 임차인 인수액은 별도로 남고 채권자 미배당은 커집니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 514,637,000원 | 507,090,630원 | 1,995,810,668원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 360,245,900원 | 354,402,457원 | 2,148,498,841원 | 10,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 252,172,129원 | 247,841,719원 | 2,255,059,579원 | 10,000,000원 |
가격만 내려가는 것이 아니라, 후순위 채권의 미배당도 확대됩니다. 명도 협상, 임차보증금 인수, 제외 시설, 농지취득자격증명 부담까지 함께 계산해야 하므로 “감정가 대비 34%”만으로 낙찰 메리트를 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 514,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,546,370원 |
| 인수. 임차인 김응규 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 동춘천농업협동조합 | 960,000,000원 | 507,090,630원 |
| 을구 2번 근저당 · 박종민 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 이경희 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,901,298원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 2,502,901,298원 중 507,090,630원만 배당되고, 미배당 1,995,810,668원이 남습니다. 임차인 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼마치2리노인회관 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 골프장 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로, 지1층 창고시설, 1층 근린생활시설, 2층 단독주택 구조입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소하천구역, 가축사육제한구역 관련 제한이 있으며, 공시지가 30,300원/㎡, 토지면적 267.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 목록1은 공부상 답이나 현황 도로, 목록2는 공부상 답이나 현황 구거로 표시됩니다.
- 환금성. 농경지·임야·단독주택·골프장 혼재 지역의 근린생활시설 및 주택형 물건입니다. 일반 아파트형 환금성으로 보면 안 되고, 용도와 점유 상태에 맞는 수요자를 전제로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 최저가 514,637,000원에 임차보증금 10,000,000원을 더한 524,637,000원을 기본으로 보고, 권리신고액 50,000,000원 문구까지 대조하세요.
- 농지취득자격증명. 목록1, 2는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 표시됩니다. 제출기간 내 발급을 위해 홍천읍사무소 확인이 필요합니다.
- 매수신청보증. 이 사건은 최저매각가격의 2할입니다. 현재 회차 기준 102,927,400원이므로 일반적인 1할 보증금으로 착각하면 안 됩니다.
- 매각 포함·제외물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물 및 관정설비는 포함됩니다. 반면 지상 휀스 시설, 조경수, 잔디, 분수대 시설, 이동식저온저장고는 매각 제외로 표시됩니다.
- 임차인 시설·인테리어. 1층 근린생활시설 인테리어와 2층 내부 인테리어는 임차인 김응규가 본인이 했다고 진술한 내용이 있으므로 명도 협상 때 분쟁 가능성을 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차인 권리신고액, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “인수·증명·명도”가 먼저다
이 물건은 숫자로만 보면 감정가 1,500,397,670원에서 최저가 514,637,000원까지 내려온 저가권 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 판단은 다릅니다. 김응규 임차인은 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고, 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 구조입니다. 여기에 권리신고액 50,000,000원 문구, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 매각 제외 시설, 임차인 인테리어까지 겹칩니다. 권리분석 난도는 높고, 가격 판단은 실질취득가 기준으로 보수적으로 해야 하는 C급 리스크 물건입니다.
