매력지수 D등급 · 대항력 임차권·고액 보증금 인수 가능성이 있는 오피스텔로 가격보다 권리 위험 확인이 우선
임차보증금 180,000,000원의 대항력 가능성이 있고 배당 부족 시 인수 위험이 존재하며 전세권·압류 등 복잡한 권리관계가 있어 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계의 핵심은 임차인 유수민의 대항력 임차권입니다. 임차권등기 접수일 자체는 2025.09.23으로 말소기준권리(2021.11.15) 이후지만, 임대차의 전입일은 2020.04.28로 기준권리 이전입니다. 배당으로 보증금 180,000,000원이 모두 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.
감정가 / 최저가
230,000,000원
신건(0회 유찰)
임차보증금
180,000,000원
대항력·우선변제권
실질취득 위험
최대 인수 가능
배당 부족분
핵심지표
임차권 1건
권리 검토 필수
수원지방법원 2025타경53598. 성남 분당구 수내동 삼성보보스쉐르빌 13층 1306호 오피스텔입니다. 표면상 감정가 2.3억의 신건이지만, 매수 판단의 중심은 가격이 아니라 임차보증금 1.8억의 대항력 여부와 인수 위험입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.11.15 국 압류이며 이후 압류·가압류·경매개시 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 전 임대차 관계가 존재해 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경53598
소재지
경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 13층1306호
물건종류
집합건물(오피스텔)
소유자
김영훈
감정가 / 최저가
230,000,000원 / 230,000,000원
신청채권
148,993,280원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 임차권등기와 인수 위험
임차인 유수민은 등기부상 을구 7번 주택임차권자로 확인됩니다. 임차권등기 접수일은 2025.09.23로 말소기준권리 이후이지만, 임대차계약일 2020.02.11·전입일 2020.04.28·확정일자 2020.02.27로 대항력 판단의 기초가 되는 임대차 관계는 기준권리 이전입니다.
⛔ 매수인 인수 가능성 매각물건명세서 기준으로 배당에서 임대차보증금 180,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저가 230,000,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
유수민
180,000,000원
有
有
배당부족시
② 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,020,000원
임차인 유수민 보증금
180,000,000원
180,000,000원
전세권 남오현
80,000,000원
45,980,000원
전세권 이시온·안병찬 등
170,000,000원
0원
잔여
-
0원
현재 회차 계산상 임차보증금은 전액 배당되는 시나리오입니다. 다만 당해세 등 실제 배당 변수에 따라 달라질 수 있으며, 데이터상 시나리오 기준 1회·2회 유찰에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
매각대금 배분 (신건 2.3억)
회차별 미배당 규모
시나리오 기준 미배당 채권 규모이며 임차보증금 인수액은 모두 0원으로 계산됨.
③ 입지·환금성 메모
입지. 수인분당선 수내역 북동측 인근 중심상업지역으로 상업업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재.
인수 위험. 배당 부족 시 임차보증금 잔액 인수 가능성을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 계산이 먼저”
이 물건은 분당 수내역 인근 오피스텔이라는 장점보다 대항력 임차권 180,000,000원이라는 권리 요소가 핵심입니다. 현재 배당 시나리오에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수액 0원으로 계산되지만, 당해세 등 변수로 배당이 줄어들 경우 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인 여부가 아니라 임차권·배당 구조를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 13층1306호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경53598
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-10 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
삼성보보스쉐르빌 13층1306호
철근콘크리트구조 33.84㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 13층1306호
2026-01-26 09:23
