139,160,000원
수원지방법원 2025타경53787. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리의 프리미엄뷰 104동 2층 202호, 전용 65.49㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 284,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 139,160,000원까지 내려왔습니다. 권리 구조의 기준점은 2020.11.10. 설정된 양주축산업협동조합 근저당 채권최고액 240,000,000원입니다. 이후 살아 있는 광주시·국·하남시의 압류 4건과 2025.12.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 이경민이 주거용으로 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.02.28.로 말소기준권리인 2020.11.10.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 여부는 단정할 수 없지만, 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 284-8 프리미엄뷰 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 65.49㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2020.09.15. |
| 소유자 | 최진국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 195,226,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2020.11.10. 양주축산업협동조합 근저당입니다. 같은 날 최진국이 소유권을 이전받았고, 근저당 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 2024.12.19. 광주시 압류, 2025.02.11. 국 압류, 2025.03.05. 하남시 압류, 2025.05.19. 국 압류, 2025.12.29. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2023년에 설정됐던 별도 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경민 | 주거 | 2024.02.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입일이 말소기준권리보다 약 3년 이상 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 배당액은 판단할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 생겨도 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 48% 숫자는 크지만, 거래 표본은 단 1건
프리미엄뷰 104동 전용 65.49㎡에 매칭되는 거래는 1건입니다. 2023.07, 3층이 290,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 139,160,000원은 이 거래금액의 48.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 65.49㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 표본 | 65.49㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 240,000,000원 | 136,411,760원 |
| 미배당 | - | 103,588,240원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,748,240원을 제외한 136,411,760원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 103,588,240원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 103,588,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 144,741,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 68,188,400원 | 66,561,009원 | 173,438,991원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰에 따른 채권자 손실과 낙찰자 인수위험을 구분해서 봐야 합니다. 채권자의 미배당이 커진다고 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관음2리마을회관 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·임야·하천이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 4층, 사용승인일 2020.09.15.이며 도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로인 갈올길과 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 400,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 프리미엄뷰 104동은 총 8세대이며, 확인되는 동일면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 이경민의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요. 대항력은 없지만 실제 배당관계에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 금액이 있으면 예상배당 구조가 달라집니다.
- 시세 검증. 동일면적 거래는 2023.07 290,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 매물·최근 거래 가능가격과 직접 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대의 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 낙찰가격뿐 아니라 향후 매도기간을 함께 계산해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 세금 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “환금성까지 포함한 가격 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 주거 점유자 이경민 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 284,000,000원에서 두 번 유찰돼 139,160,000원까지 내려왔고, 제공된 동일면적 거래 290,000,000원과 비교하면 48.0%입니다. 다만 그 거래가 2023.07의 단 한 건이고, 총 8세대 규모의 다세대라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력적일 수 있으나 시세 신뢰도와 환금성 확인이 전제. 이 사건의 승부처는 권리승계가 아니라 실제 매도 가능한 가격을 얼마나 정확히 잡느냐입니다.
