부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2026타경50020 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트조 60.51㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

223,300,000원 2억 2,330만 감정가 319,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-10

성남지원 10:00

입찰 보증금

2,233만원

최저가의 10% · 22,330,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 3.19억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차인 보증금 미상으로 인수 가능성이 남은 다세대. 신건 가격 판단은 보증금 확인 후 가능.

권리 황부영 전입·확정일자 선순위로 대항력 있음. 보증금 미상이라 인수 위험 확인 필요
가격 최저가 319,000,000원은 실질취득액 산정 전 보수적으로 검토
배당 채권 총액 302,690,443원 배당 후 잔여 11,043,557원 예상

한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 핵심 변수는 선순위 대항력 임차인입니다. 황부영 임차인은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 有로 확인되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 최종 부담액은 임차인 보증금 확인 후 확정해야 합니다.

감정가 / 최저가

319,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 검토

보증금 확인 필요

대항력 임차인 존재

인수 위험

있음

보증금 미상

핵심지표

임차인 1명

대항력·우선변제권

수원지방법원 2026타경50020. 성남시 수정구 태평동 3294 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 이용상태는 다세대주택이며 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 소유자는 전복임이며, 경매는 2026년 1월 8일 임의경매개시결정으로 진행되었습니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 후순위 권리가 아니라 말소기준권리 이전 임차인의 존재입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경50020 (임의경매)
소재지	경기도 성남시 수정구 태평동 3294 4층402호
물건종류	다세대주택
소유자	전복임
감정가 / 최저가	319,000,000원 / 319,000,000원 (신건)
신청채권	김계수 · 청구금액 16,579,956원
임차인	황부영 1명 (대항력 有, 우선변제권 행사 가능)

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

말소기준권리는 2025.02.28 설정된 김계수 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·근저당권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 황부영 임차인은 2023.09.11 전입으로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	확정일자	보증금	판정
황부영	2023.09.11	2023.06.16	미상	대항력 有 우선변제

⛔ 가장 중요한 리스크 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서 낙찰하면, 배당으로 회수되지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 319,000,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수금으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,266,000원
국민은행 근저당	60,000,000원	60,000,000원
한국외환은행 근저당	71,500,000원	71,500,000원
김계수 근저당	22,500,000원	22,500,000원
KSN대부 근저당	22,500,000원	22,500,000원
가압류·압류 등	125,690,443원	125,690,443원
소유자 교부	-	11,043,557원

매각대금 배분 (3.19억)

회차별 미배당 가능액

임차인 보증금 미상으로 미배당 채권 규모 확인 필요.

④ 입지·환금성 메모

입지. 성남의료원 북서측 인근으로 다세대 등 주택이 주를 이루는 주거지역입니다.
교통. 노선버스정류장 위치와 운행빈도 기준 대중교통 이용은 보통입니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 비행안전제5구역 등 토지이용계획 제한이 확인됩니다.
환금성. 거성맨션(가동) 10세대 규모의 소규모 다세대로 거래 환금성은 아파트 대비 신중한 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 황부영 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 낙찰가에 추가 인수금이 더해질 수 있습니다.
명도 전략. 임차인의 배당요구 여부와 배당 결과에 따라 인도 절차를 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·임차인 관련 자료를 입찰 전 반드시 확인하세요.

맺으며 — “깨끗한 등기 ≠ 안전한 낙찰”

이 물건은 후순위 가압류와 압류가 많지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매에서 가장 중요한 변수는 숫자가 많은 권리가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 황부영 임차인은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 319,000,000원은 실질취득가를 확정할 수 없는 가격입니다. 보증금 확인 전 입찰 판단은 보류하는 것이 안전합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

대항력 임차인 보증금이 변수 — 성남 태평동 다세대 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 등기 ≠ 안전한 낙찰”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	3억 1,900만원
2	2026-08-10	대기	2억 2,330만원