수원지방법원 2026타경50022. 광주시 능평동 리안오션빌 3동 2층 201호, 전용 54.542㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 임차보증금 200,000,000원의 승계 여부가 핵심입니다. 실제 임차인은 최영호 1명이고, 2021.04.01 전입, 2021.03.08 확정일자, 2021.03.31 점유개시를 갖춰 2024.10.22 광주시 압류보다 앞섭니다. 등기부에는 2023.04.19 주택임차권도 등기돼 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
그 상태로만 계산하면 최저가 70,070,000원에서 집행비용 1,661,260원을 제외한 68,408,740원이 임차보증금에 배당되고, 남는 131,591,260원은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 최영호)가 2026.06.01 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 기준상 이 확약이 적용되는 최영호 관련 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 129-6 리안오션빌 3동 2층201호 · 경기도 광주시 오포로171번길 17-138 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.542㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 박미소 (2021.03.31 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2011.06.09 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이 확약으로 바뀌었다
현재 말소기준은 2024.10.22 광주시 압류입니다. 그보다 앞선 2011년 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 최영호의 전입·점유와 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 즉 확약서가 없다면 전형적인 대항력 인수형 사건입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최영호 | 200,000,000원 | 2021.04.01 / 2021.03.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 · 별도 보증금 아님 | 2021.04.01 / 2021.03.08 | 대항력 승계 우선변제 승계 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 최영호의 보증금 200,000,000원에 다시 합산하면 안 됩니다. 별도의 두 번째 임차보증금이 존재하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 70,070,000원’
확약서가 없었다면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나기 때문입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차에서 비교할 가격은 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 70,070,000원입니다.
리안오션빌3동 전용 54.54㎡ 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 166,500,000원 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 동일합니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 170,600,000원이지만 가격 판단에서는 최신·최근 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.54㎡ | 4 | 166,500,000원 |
| 2023.08 | 54.54㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 54.54㎡ | 4 | 171,500,000원 |
| 2022.02 | 54.54㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 54.54㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.54㎡ | 1건 | 166,500,000원 |
| 전체 평균 | 54.54㎡ | 5건 | 170,600,000원 |
현재 최저가 70,070,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 166,500,000원의 42.1%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 동일한 70,070,000원이므로 최저가 기준 가격 여유는 분명합니다. 다만 최근 시세는 과거 거래 대비 -3.0%로 하락 추세입니다. 전체 평균 170,600,000원만 보고 가격 매력을 과장하는 것보다 최신 거래 166,500,000원을 기준으로 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 임차인 최영호 보증금 | 200,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원형에서는 최영호 보증금 중 68,408,740원만 배당되고 131,591,260원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.01 확약으로 해당 대항력이 포기되고 임차권등기 말소가 약속됐으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 131,591,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 152,233,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,334,300원 | 166,683,717원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰이 거듭될수록 최저가는 내려가지만 미배당 보증금이 커져 실질 부담이 쉽게 줄지 않는 구조였습니다. 이번 사건은 그 핵심 위험을 확약서가 제거했다는 점이 가장 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등의 구조입니다. 2011.06.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 오포서부파출소 서측 인근으로, 다세대주택이 밀집하고 근린생활시설·단독주택·학교·공공시설 등이 혼재한 시가지 주변 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다. 남서측으로 폭 7-8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 720,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도와 외부관찰 등을 기준으로 작성됐습니다.
- 환금성. 리안오션빌3동은 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최신 거래는 2026.08의 166,500,000원이고 최근 가격 추세는 -3.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문언을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하는 것이 이 사건의 최우선 체크포인트입니다.
- 보증기관 승계 중복 확인. 실제 임차인은 최영호 1명이며 ‘시보증’ 표시는 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 입찰가 기준. 확약 반영 시 현재 회차의 실질취득은 최저가 낙찰 가정 70,070,000원입니다. 가격 비교는 전체 평균보다 최신 거래·최근 12개월 평균 166,500,000원을 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -3.0%이므로 과거 180,000,000원 거래나 전체 평균 170,600,000원만으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실제 매도기간·매수층은 아파트와 다를 수 있으므로 현장 중개업소를 통한 매수 수요 확인이 필요합니다.
- 현장 상태. 감정 당시 폐문부재였습니다. 내부 상태와 수리 필요 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2억 보증금보다 중요한 것은 확약서다”
숫자만 보면 이 물건은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 최저가에서 배당되지 않는 금액도 131,591,260원에 달합니다. 확약이 없었다면 최저가 70,070,000원만 보고 ‘싸다’고 판단하는 것은 명백히 잘못된 접근입니다.
그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 이 때문에 최영호 관련 인수는 실질 0원으로 바뀌고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득도 70,070,000원이 됩니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 166,500,000원의 42.1%입니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차의 할인폭은 큽니다. 다만 최근 가격 추세가 -3.0%이고, 8세대 다세대에 이미 2회 유찰된 물건이라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 결국 이 사건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있다’는 사실 자체가 아니라, 2026.06.01 확약서가 실제 매수인 인수위험을 제거하는지 원문으로 확인하는 것입니다. 확약이 그대로 유효하게 반영된다면 권리상 핵심 부담은 해소되고, 현재 최저가에서는 최신 실거래 대비 큰 가격 차이를 확보한 사건으로 볼 수 있습니다.
