수원지방법원 2026타경50106. 광주시 능평동 더네스티움 302동 1층 102호 다세대주택입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 지창훈 소유권이전과 같은 날인 2021.06.10. 파주연천축산업협동조합의 314,400,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·여두희의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 후순위 인수 부담은 없습니다. 하지만 이 사건은 권리보다 가격 확인과 점유 확인이 중요합니다. 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 142,590,000원까지 내려왔지만, 더네스티움302동의 최근 낙찰가나 실거래가가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50106 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 378 더네스티움 302동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제302동 제1층 제102호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건 · 사용승인일 2021.05.10. |
| 소유자 | 지창훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 142,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권 | 파주연천축산업협동조합 · 262,615,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 점유·임대 | 확인된 임차인 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.06.10. 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 17,126,496원, 중소벤처기업진흥공단 100,515,671원, 여두희 336,673,844원의 가압류와 2026.01.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 위치 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 142,590,000원으로 감정가 291,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차의 결과일 뿐, 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 142,590,000원 | 49% | 628,922,271원 |
| 3회 유찰 시 | 99,813,000원 | 34% | 671,099,645원 |
| 4회 유찰 시 | 69,869,100원 | 24% | 700,504,555원 |
더네스티움302동은 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 소규모 다세대라는 점과 실제 거래가격 자료가 없는 점을 함께 보면, 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 주기보다 실제 매매사례와 환금성을 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,796,260원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 314,400,000원 | 139,793,740원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,126,496원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,515,671원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여두희 | 336,673,844원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,796,260원을 제외한 139,793,740원이 파주연천축산업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 628,922,271원이며 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 오포터널 북동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·임야·묘원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근 태재로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서북측으로 폭 약 6-8m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2021.05.10.이며, 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·공동현관 보안설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 827,600원/㎡입니다.
- 환금성. 더네스티움302동은 8세대이고 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 확인 가능한 최근 낙찰가가 없어 재매각 가격 검증이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 최저가 142,590,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 능평동 인근 유사 다세대의 실제 매매사례와 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 전입관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.06.10. 파주연천축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기와 매각조건을 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 628,922,271원이지만 배당받지 못한 후순위 채권액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 산정상 인수액은 0원입니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 시 수요층과 예상 매도기간을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 시세와 점유 확인
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰돼 142,590,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 확인 가능한 최근 실거래가격이 없고 더네스티움302동의 경매 통계도 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 명확하지만, 가격과 점유는 추가 확인이 필요한 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 입찰할 사건이 아니라 실제 시세와 현장을 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 하는 사건입니다.
