창원지방법원 2024타경5488. 거제시 하청면 석포리 42의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 (2),(4),(6)은 다가구주택, 기호 (7)은 사무실로 사용 중이며, 목록 (1),(3)의 지상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가는 2,170,567,200원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 364,808,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2021.10.14 접수된 박은숙의 가압류 1,628,901,280원입니다. 이후 확인된 점유자·임차인들의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦고, 자료상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 선순위 임차보증금 승계보다는 5회 유찰, 혼합용도 일괄매각, 점유·명도 및 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5488 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 하청면 석포리 42 · 경상남도 거제시 하청면 연하해안로 1089 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 (2),(4),(6) 다가구주택 · 기호 (7) 사무실 |
| 소유자 | 신정헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,170,567,200원 / 364,808,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 983,975,815원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 (1),(3) 지상 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인은 대항력 없음
현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.14 박은숙 가압류입니다. 2024.12.16 신한은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021.10.12 주식회사에스비프랜드 가압류 300,000,000원은 2022.03.21 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 5명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스페이스캔버스 | 2022.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 엔비알컴퍼니 | 2022.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍길주 | 2022.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정석 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민영모 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금으로 합산할 대상이 없습니다. 실제 임차인·점유자 수는 5명입니다. 홍길주는 2025.02.25 배당요구를 접수했습니다. 다만 5명 모두 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제액 자체는 특정할 수 없습니다. 대항력 판단은 전입일이 말소기준일보다 뒤라는 점에 근거합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 2,170,567,200원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 364,808,000원이고, 현재 회차 비율은 감정가의 16.81%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액은 364,808,000원입니다.
그러나 이 사건은 다가구주택·사무실·토지와 제시외 건물을 함께 취득하는 혼합자산입니다. 최근 실거래 비교기준이 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰됐다는 사실 자체가 현재까지 시장의 응찰 수요가 감정가와 여러 차례의 최저가에서 형성되지 않았음을 보여주는 핵심 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,907,312원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 박은숙 | 1,628,901,280원 | 358,900,688원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박은숙 가압류 채권에 1,270,000,592원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 하청면 석포리 ‘석포방파제’ 북동측 인근으로, 주변은 펜션·풀빌라·근린생활시설·농가주택·농경지 등이 형성된 해안 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 (2),(4),(6)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 다가구주택, 기호 (7)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 사무실입니다.
- 토지. 계획관리지역·가축사육제한구역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 평지·부정형·소로한면입니다. 토지면적은 418.0㎡, 공시지가는 256,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물·토지뿐 아니라 목록 (1),(3) 지상의 제시외 건물도 매각에 포함되므로 현장에서 위치와 이용상태를 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 임차인·점유자 5명이 확인됩니다. 권리상 대항력은 없지만 각 점유부분이 미상이라 호실·공간별 실제 사용자를 확인할 필요가 있습니다.
- 홍길주 배당요구. 홍길주는 2025.02.25 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서와 관련 문건의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰과 감정가 16.81%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 다가구주택·사무실·토지 각각의 현장 가치와 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,270,000,592원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘혼합자산의 출구’를 봐야 한다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 기준권리는 2021.10.14 박은숙 가압류이고, 확인된 임차인 5명은 모두 이후 전입했으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 측면은 비교적 명확합니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 다가구주택 여러 동과 사무실, 토지, 제시외 건물을 한꺼번에 취득하는 물건이 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교 근거 없이 현재 최저가 364,808,000원을 곧바로 “싼 가격”으로 평가하는 것은 위험합니다. 이 물건의 승부처는 인수 권리보다 실제 점유관계, 일괄매각 범위, 각 건물의 이용가치와 향후 환금성입니다. 권리는 통과하되, 가격과 출구전략은 보수적으로 봐야 합니다.
