수원지방법원 2026타경50228. 광주시 양벌동 별헤는마을 113동 4층 401호, 전용면적 비교 기준 71.52㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 274,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 134,260,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024년 설정된 김도희의 주택임차권 270,000,000원입니다. 기존 성남동부새마을금고 근저당 198,900,000원은 2017.10.25 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준은 2026.02.02 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 남는 구조입니다.

다만 이 사건은 그 원칙만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도전: 김도희)가 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 따라서 김도희 보증금에서 계산되는 미배당액은 룰상 수치로는 존재하지만, 확약 적용 후 실질 인수위험은 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

기존 을구 1번 성남동부새마을금고 근저당권은 2017.10.25 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김도희는 2022.04.18 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.05.30 전입·점유를 시작했으며 2024.02.23 보증금 270,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 2024.03.07 등기는 이 임차권의 점유개시일자를 2022.05.30으로 경정한 등기라 별도 임차인으로 보지 않습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 김도희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 2024.03.07의 임차권 경정도 같은 김도희 임차권의 점유개시일 정정이므로 별도의 미상 임차인으로 계산하지 않습니다.

② 가격 비교 — 49.7%, 다만 표본은 1건

확인되는 71.52㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 2022.06 4층 거래가 270,000,000원이고, 현재 최저매각가 134,260,000원은 이 비교값의 49.7%입니다. 확약이 유효해 실질 인수가 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득 역시 134,260,000원으로 동일합니다.

숫자만 보면 감정가 274,000,000원에서 두 차례 유찰돼 134,260,000원까지 내려와 할인 폭이 큽니다. 다만 확인되는 실거래가 2022.06 한 건뿐이고 총 8세대 규모의 다세대주택이므로, 270,000,000원을 현재의 충분한 시세 표본으로 단정해 가격 점수를 과도하게 높이기는 어렵습니다. 이 사건은 가격 할인 자체보다 확약의 유효성과 환금성 확인이 더 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)

배당 계산상 김도희 보증금의 부족분은 138,419,640원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 남지만, 2026.06.01 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정 때문에 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만 확약 적용 시 0원*

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 임차보증금 인수액이 증가하기 때문에 “최저가가 내려가니 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 이 사건이 현재 회차에서 가격 메리트를 갖는 이유는 낮은 최저가 자체가 아니라 대항력 포기·말소 확약으로 인수위험이 제거됐기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호입니다.
• 주위환경. 세양 청마루 아파트 동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 외벽 스타코 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창이며 급·배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역 · 토지면적 387.0㎡ · 공시지가 618,300원/㎡ · 완경사 사다리형 토지입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며, 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 별헤는마을 113동은 8세대이고 확인되는 동일 면적 실거래 표본이 1건이어서, 대단지 공동주택처럼 충분한 거래표본을 전제로 한 시세 판단은 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 현재 매수인에게 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 금지. 실제 임차인은 김도희 1명이며 주택도시보증공사는 그 보증금에 대한 대위·승계입니다. 270,000,000원을 별도 보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
• 임차권 경정 구분. 2024.03.07 을구 3-2는 김도희 임차권의 점유개시일을 2022.05.30으로 고친 경정등기입니다.
• 가격표본 한계. 비교 실거래는 2022.06의 270,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가가 49.7%라고 해서 곧바로 현재 시세의 절반이라고 단정하기 어렵습니다.
• 2회 유찰 점검. 현재 2회 유찰 상태이고 해당 동 경매 통계의 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 저가 매수 가능성과 함께 환금성도 함께 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유 상태와 인도 일정, 임차권 말소 절차를 입찰 전에 구체적으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘49%’보다 ‘확약’

표면만 보면 감정가 274,000,000원이 두 번 유찰돼 134,260,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 본래 권리구조는 단순 저가형이 아닙니다. 김도희의 보증금 270,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라, 현재 배당 계산대로라면 138,419,640원이 미배당으로 남습니다. 이 구조를 뒤집는 것이 바로 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.

확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원*, 최저가 낙찰 시 실질취득은 134,260,000원입니다. 비교 실거래 270,000,000원의 49.7%이지만 그 표본은 2022.06의 한 건뿐이고, 별헤는마을 113동은 8세대 규모이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 해소 가능, 가격은 낮지만 시세 확신은 제한적”입니다. 입찰 여부를 가르는 마지막 확인사항은 할인율이 아니라 확약서 원문의 효력과 말소 이행 조건입니다.