춘천지방법원 2025타경50645. 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 일대의 연립/다세대 + 토지로 표시된 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(6)는 단독주택, 기호(7)는 숙박시설(민박촌)으로 쓰였고, 숙박시설은 장기간 방치된 상태입니다. 감정가 978,216,380원에서 4회 유찰되어 최저가가 234,870,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 권리·점유 확인입니다.
말소기준권리는 2014.08.29 다창새마을금고 근저당권 520,000,000원입니다. 그 이후의 경매개시결정과 후순위 다창새마을금고 근저당권들은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기에는 2007년·2008년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 등장하고, 이후 2014.09.01 해지로 말소된 내역도 함께 확인됩니다. 또 매각물건명세서 비고에는 최선순위 지상권설정등기에 대한 신청채권자의 말소 동의서가 제출된 것으로 표시됩니다. 즉 “낙찰 후 자동으로 깨끗하다”가 아니라, 선순위 흔적과 점유관계를 함께 대조해야 결론이 납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 숙박시설(민박촌) |
| 소유자 | 장정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 978,216,380원 / 234,870,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 다창새마을금고 / 507,475,882원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 대 · 900.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 131,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년, 그러나 확인할 선순위 흔적이 있다
말소기준은 을구 3번 다창새마을금고 근저당권입니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정과 다창새마을금고 후순위 근저당권 26,000,000원, 78,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 다만 수산업협동조합중앙회 근저당권 169,000,000원과 52,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 권리로 등기되었다가 2014.09.01 해지 말소 내역이 확인됩니다. 입찰 전에는 실제 등기부 원본에서 말소 표시와 공동담보 변경 내용을 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 4명, 보증금 미상이 핵심
확인되는 실제 점유·등재자는 4명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 이 중 윤재하·최승희는 각 방 1칸에 월세 200,000원으로 조사되나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 박재현은 2023.01.20 주민등록등재자로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 가장 민감한 항목은 평화영농조합법인장정숙입니다. 2010.06.28 상가건물임대차현황서 등재자로 표시되어 말소기준보다 앞서지만, 보증금이 확인되지 않아 인수 규모를 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 점유·용도 | 전입·등재 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤재하 | 방1칸 | 미상 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승희 | 방1칸 | 미상 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재현 | 주민등록등재자 | 2023.01.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 평화영농조합법인장정숙 | 상가건물임대차현황서등재자 | 2010.06.28 | 미상 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 234,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,088,180원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 근저당 · 다창새마을금고 | 520,000,000원 | 9,781,820원 |
| 4. 근저당 · 다창새마을금고 | 26,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 다창새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 845,000,000원 중 예상배당은 230,781,820원이고, 미배당은 614,218,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕산정류소 북측 인근에 있으며, 주변은 화천평화의 집, 펜션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 기호(6)는 단독주택, 기호(7)는 숙박시설(민박촌)로 이용 중이며, 숙박시설은 현재 장기간 방치된 상태입니다.
- 규제·토지. 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지 등으로 표시됩니다. 대지 900.0㎡, 공시지가 131,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 및 급배수 설비 포함, 조경수와 수목은 토지에 포함 평가된 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 단독주택과 숙박시설, 관광지·펜션 주변 입지가 혼재한 물건입니다. 장기간 방치된 숙박시설은 수리·운영·재매각 관점에서 일반 주택보다 매수층이 좁아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가건물임대차현황서 등재자 확인. 2010.06.28 등재자는 말소기준보다 앞서므로 보증금, 실제 점유, 사업자등록 유지 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 방 1칸 점유자 2명 확인. 윤재하·최승희는 월세 200,000원만 확인되고 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 지상권 말소 동의서 범위 확인. 말소 동의서가 제출된 점은 중요하지만, 어떤 목록·권리에 대한 동의인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 방치 숙박시설 비용 산정. 장기간 방치된 숙박시설은 시설 복구, 급배수, 난방, 내부 마감, 명도 비용이 최저가 메리트를 잠식할 수 있습니다.
- 미배당 구조 점검. 현재 회차 기준 미배당 614,218,180원이 발생합니다. 채권자의 배당 부족, 후순위 권리 소멸, 점유자 협상 가능성을 분리해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차현황서·현장 점유를 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 “누가, 얼마로, 어떤 권리로 있는가”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 978,216,380원짜리가 4회 유찰되어 234,870,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 2014.08.29 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 2010.06.28 등재자와 전입·보증금 미상 점유자들이 남아 있습니다. 게다가 숙박시설은 장기간 방치된 상태입니다. 낙찰가가 낮아도 인수·명도·정비 비용이 확정되지 않으면 실질취득은 낮지 않을 수 있습니다. 이 사건은 “저가 매수형”이 아니라 확인 후 선별 입찰형입니다.
