수원지방법원 2026타경50322. 광주시 중대동 ‘굿모닝하우스’ 102동 2층 201호, 전용 59.72㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “최저가 9,065만원”만 보면 크게 틀릴 수 있습니다. 2021.10.15 전입·확정일자를 갖추고 2021.11.15 점유를 시작한 황혜진의 보증금 190,000,000원 임차권이 2026.02.13 경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 통상의 원칙대로라면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 101,381,700원이 매수인에게 넘어옵니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.29 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 황혜진 임차인에 한해서는 원칙상 인수액 101,381,700원이 존재하더라도 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중대동 197-60 굿모닝하우스 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.72㎡ · 철근콘크리트구조 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2012.04.06 |
| 소유자 | 이정임 (2021.11.30 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
이 사건에서 과거 우리은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2026.02.13 강제경매개시결정입니다. 황혜진은 그보다 훨씬 앞선 2021.10.15 주민등록·확정일자와 2021.11.15 점유를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2023.11.30에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 권리 상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 황혜진 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| 보증기관 승계·중복신고 | 시보증 | 0원 | 승계 우선변제 | 황혜진 보증금과 중복 합산하지 않음 |
② 시세 비교 — 47.7%지만 ‘현재 시세’ 검증이 필요
굿모닝하우스 102동은 총 8세대, 사용승인일은 2012.04.06입니다. 동일 전용면적 59.72㎡로 확인되는 실거래는 두 건이며 모두 190,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 90,650,000원은 이 거래가의 47.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 59.72㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 59.72㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 평균 | 59.72㎡ | 2건 | 190,000,000원 |
수치만 보면 감정가 185,000,000원도 두 실거래보다 낮고, 실질취득 90,650,000원은 절반 이하입니다. 하지만 최신 확인 거래가 2022.06이고 표본도 두 건뿐입니다. 따라서 47.7%라는 숫자를 곧바로 “현재 시세의 절반 가격”이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 8세대 소규모 다세대는 아파트 대단지처럼 최근 거래 표본이 풍부하지 않아 현재 매도 가능가격과 거래기간을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차인 황혜진 보증금 | 190,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 대항력 원칙만 적용하면 황혜진 보증금 중 미배당액 101,381,700원이 매수인 인수액입니다. 그러나 2026.04.29 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약속을 반영하면 황혜진 건의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 실제로 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 경기도 광주시 중대동 중대1동마을회관 북측 인근 계획관리지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·농경지가 산재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2012.04.06입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 필지 북서측으로 폭 약 6m 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 538.0㎡, 사다리형 완경사지이며 공시지가는 593,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 굿모닝하우스 102동은 8세대 소규모이고 확인 실거래도 2건에 그칩니다. 경매 이력상 평균 유찰횟수는 2.0회이며, 매각사례 낙찰률은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건과 동일하게 반영되어 있는지 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 황혜진 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 중복신고 합산 금지. 보증기관 승계 신고는 황혜진 보증금의 권리 승계이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 실거래 시점 점검. 확인되는 실거래는 2021.11·2022.06 두 건입니다. 2026년 매각기일 현재 실제 매매 호가와 최근 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적습니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간·대출 가능성·실수요층을 함께 보세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 각종 환경·성장관리·토지거래허가 관련 제한이 표시되어 있으므로 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 겉으로만 보면 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 90,650,000원짜리 다세대입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 101,381,700원을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형이지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.29 확약을 반영하면 황혜진 건의 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 90,650,000원입니다.
가격만 비교하면 확인 실거래 190,000,000원의 47.7%라 큰 차이가 있습니다. 다만 거래 표본은 2021~2022년 두 건뿐이고 8세대 소규모 다세대라는 점 때문에 현재 시세와 환금성은 보수적으로 다시 확인해야 합니다. 결론적으로 확약의 효력이 원본에서 명확히 확인된다면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 투자 판단은 오래된 실거래와 낮은 거래 빈도를 감안해 보수적으로 접근할 물건입니다.
