116,900,000원
수원지방법원 2026타경50361. 경기도 광주시 회덕동 휴먼파크빌 101동 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,900,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 168,000,000원의 선순위 임차보증금이 실제로 매수인에게 남느냐입니다.
강소원은 임대차계약일 2022.01.13., 확정일자 2022.01.25., 주민등록·점유개시일 2022.02.11.로 확인되고, 2024.04.24. 임차보증금 168,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2026.02.20.이므로 자료상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 원칙적으로 현재 최저가에서 배당 후 남는 53,536,600원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 156-159 휴먼파크빌 101동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.02㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 현재 소유자 | 김영태 · 2022.02.01. 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 2018.07.18 · 휴먼파크빌(101동) 11세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
과거 2021.07.22. 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 86,400,000원 근저당권은 2022.02.11. 이미 말소됐고, 2022.09.26. 주식회사 케이알앤씨가 신청한 이전 강제경매 역시 2023.06.09. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.04.24. 등기된 강소원의 주택임차권과 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강소원 전유부분 전부 | 2022.02.11 | 2022.01.25 | 168,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 인수 0 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2022.02.11 | 2022.01.25 | 0원 | 승계 중복 별도 합산 금지 |
실제 임차인은 강소원 1명입니다. 시보증은 별도 임차인이 아니라 강소원의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 2026.06.19. 확약서에 “양도전:강소원”으로 표시돼 동일 보증금 권리의 승계 관계가 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 68.8%
휴먼파크빌(101동)의 실거래 12건 전체 평균은 167,750,000원이지만, 가격 판단은 보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래 역시 2024.12 · 170,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 1.5%입니다. 현재 실질취득 116,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 51.02㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 51.02㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 50.02㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 50.02㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 51.02㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 51.02㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 50.02㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 50.02㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 51.02㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.02 | 51.27㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 50.02㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2021.07 | 51.27㎡ | 4 | 100,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 강소원 보증금 · 우선변제 | 168,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 강소원 보증금 부족분은 53,536,600원입니다. 다만 주택도시보증공사는 강소원 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도의 168,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 2026.06.19. 확약을 반영하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 116,900,000원 | 53,536,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 81,830,000원 | 88,042,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,281,000원 | 112,150,058원 | 0원 |
이 사건이 왜 확약 확인이 중요한지 가장 잘 보여주는 표입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수가 커져 매수인의 총부담이 임차보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 반대로 제출된 확약을 그대로 반영하면 강소원 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원이어서 매수인의 실질취득액은 매각가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 소재 벽산블루밍 아파트단지 북측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 감정평가에서는 대중교통 사정을 불편한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 세로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역 등에 해당하며 토지 공시지가는 549,300원/㎡, 토지면적은 660.0㎡입니다.
- 허가구역. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 휴먼파크빌(101동)은 11세대이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 거래가격만으로 환금성을 과대평가하기보다 소규모 다세대의 매수층을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용 주체를 직접 확인합니다.
- 실제 임차인 수. 강소원 1명이 실제 임차인이며, 시보증·주택도시보증공사 승계를 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 53,536,600원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 167,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원을 우선 비교하되, 최근 표본이 1건이라는 점을 함께 봅니다.
- 환금성. 11세대 규모와 대중교통 불편 평가를 감안해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 판단합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 실질을 바꾼다”
이 물건을 최저가 116,900,000원만 보고 단순히 “싸다”고 평가하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 원래는 보증금 168,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 회차 기준 53,536,600원이 미배당되어 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 116,900,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 68.8%입니다. 가격만 놓고 보면 할인폭이 분명합니다. 다만 거래 표본이 적은 11세대 다세대이고 대중교통도 불편하게 평가돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “확약 확인을 전제로 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로”입니다.
