수원지방법원 2026타경50386. 광주시 능평동 준스빌2 D동 402호, 전용 51.24㎡의 다세대 주택입니다. 현재 소유자는 이근성으로 2022.12.02 매매대금 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2024.11.27 김서현 명의의 주택임차권이 보증금 185,000,000원으로 등기되어 있고, 전입·점유개시는 2022.11.18, 확정일자는 2022.11.11입니다. 경매개시결정은 2026.02.24이므로 이 임차권은 원칙적으로 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 김서현)가 2026.06.09 제출한 확약에서 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다고 했습니다. 따라서 김서현 관련 미배당액은 배당표상 104,080,580원이지만 매수인이 실제로 인수하는 금액은 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약이 김서현 관련 권리에만 적용된다는 점입니다. 장성용의 보증금 미상 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50386 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-133 준스빌2 디동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 주택 단위세대 · 전용 51.24㎡ · 4층 · 남향 |
| 소유자 | 이근성 · 2022.12.02 매매 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 185,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 남음
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
신고된 항목은 3개지만, 시보증은 장성용 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 별도 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 김서현·장성용 2명이며, 보증금도 중복 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서현 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.18 / 2022.11.11 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 장성용 | 2025.12.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 별도 위험 |
| 시보증 장성용 보증금 승계 신고 | 2022.11.18 / 2022.11.11 | 0원 | 실제 임차인 아님 | 승계 신고 | 장성용과 중복 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 44.8%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
준스빌2(D동) 전용 51.24㎡에서 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 2022.12, 4층 거래가 185,000,000원이고 평균·최고·최저도 모두 같은 금액입니다. 현재 최저가 82,810,000원은 이 시세지표의 44.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 51.24㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | 51.24㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
표면 가격만 보면 감정가 169,000,000원보다 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가격 메리트를 최저가 하나로 판단하면 안 됩니다. 김서현 관련 인수는 확약으로 0원이어서 장성용을 제외한 기준취득액은 현재 최저가와 같지만, 장성용의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득가가 얼마인지 아직 확정할 수 없습니다. 게다가 확인되는 실거래가 2022.12의 1건뿐이어서 185,000,000원을 현재 시세로 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 임차인 김서현 보증금 | 185,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김서현 보증금 부족분은 104,080,580원입니다. 다만 확약에 따라 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 계산은 장성용의 미상 보증금을 포함하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김서현 총액 고정 룰은 확약 때문에 적용되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김서현 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 82,810,000원 | 104,080,580원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 57,967,000원 | 128,476,406원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 40,576,900원 | 145,553,484원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 김서현의 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 큰 모든 회차에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조였습니다. 그러나 이 사건은 김서현 관련 대항력 포기·말소 확약이 있으므로 그 룰상 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 반대로 장성용은 확약 대상이 아니므로 장성용의 미상 보증금 위험은 어느 회차에서도 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 주택 단위세대이며, 2014.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 남향 4층 402호입니다.
- 주변. 능평3리 마을회관 북서측에 위치하고, 주변은 다세대·단독주택·일부 근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 단지 내 주차장이 있으며, 남측 직선거리 약 300미터 능평로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 단지 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 규모·거래. 준스빌2(D동)은 11세대이며, 확인된 동일 전용면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장성용 보증금 확인. 이 사건의 핵심입니다. 보증금·확정일자가 미상이라 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 김서현 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 시보증은 장성용 보증금의 보증기관 승계 신고이므로 별도의 제3 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.12의 185,000,000원 1건뿐입니다. 44.8%라는 숫자만으로 현재 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 재확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “주된 1.85억은 해결, 미상 임차인이 마지막 변수”
이 사건은 처음 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 82,810,000원에 낙찰받아도 총비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 김서현에게 80,919,420원만 배당되어 104,080,580원이 남습니다. 하지만 2026.06.09 확약으로 김서현 측이 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 104,080,580원의 실질 인수는 0원입니다.
다만 여기서 바로 “인수 0원·시세의 44.8%”라고 결론 내리면 위험합니다. 장성용이라는 별도 실제 임차인이 있고, 전입은 경매개시결정보다 앞서며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 장성용은 김서현 확약의 적용 대상이 아니고, 보증기관 승계 신고도 별도 보증금으로 더할 수 없는 중복 항목입니다. 결국 이 물건은 김서현 문제는 해결됐지만 장성용 보증금이 확인될 때까지 실질취득가가 확정되지 않는 사건입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 장성용의 실제 보증금과 인수 여부 확인입니다.
