창원지방법원 2024타경5570. 거제시 장평동 리치타워 13층 1302호의 근린시설입니다. 감정가는 436,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 37,519,000원, 감정가의 8.61%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 물건은 감정평가 당시 공실이었고 현황조사에는 서로 다른 시점의 점유신고 2건이 확인됩니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 반복 유찰의 원인이 단순한 가격 문제인지, 점유·임대수익·환금성 문제인지 구분하는 과정이 필요합니다.
소유자 김삼수는 2016년 6월 29일 매매를 원인으로 2017년 3월 3일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 장석태의 근저당권과 김인호의 가압류, 현재 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 사건의 신청채권액은 434,377,329원으로, 하나은행 근저당 채권최고액 600,000,000원 이내입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평로 16-12, 13층1302호 (장평동,리치타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 당시 1302호 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 중 13층 · 승강기·위생·급배수·소화전설비 |
| 소유자 | 김삼수 (2016.06.29 매매, 2017.03.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 37,519,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 434,377,329원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
말소기준은 2017년 3월 3일 하나은행 근저당권입니다. 장석태의 260,000,000원 근저당권, 김인호의 98,863,507원 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2019년과 2021년에 장석태가 신청했던 두 차례 임의경매는 각각 취하되어 이미 말소됐고, 거제시 압류도 2021년 3월 16일 해제로 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 후순위 2건, 보증금은 미상
현황조사상 실제 점유신고는 2건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 신고의 전입일은 모두 2017년 3월 3일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 원본 서류로 보완해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아이에스에이 주식회사,허정용 | 전부 | 2023.02.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 율곡기업,김진한 | 미상 | 2021.07.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 8회 유찰이 곧 저평가는 아니다
현재 최저가는 37,519,000원으로 감정가 436,000,000원의 8.61%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 동일 물건의 최근 실거래나 임대수익 비교 없이 감정가와 최저가만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 근린시설이고 감정평가 당시 공실이었습니다. 8회 연속 유찰은 시장이 감정가뿐 아니라 점유 상태, 임대 가능성, 관리비, 용도 적합성, 재매각 가능성 등을 반복해서 보수적으로 평가했을 가능성을 보여줍니다. 최저가가 낮다는 사실보다 왜 응찰자가 없었는지를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 37,519,000원 | 8.61% | 922,419,849원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 26,263,300원 | 6.02% | 933,472,946원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 18,384,310원 | 4.22% | 941,210,115원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 37,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,075,342원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 36,443,658원 |
| 2. 근저당 · 장석태 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김인호 | 98,863,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 36,443,658원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 922,419,849원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 신현중학교 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물로 외벽은 페인팅과 화강석 마감, 내벽은 페인팅과 타일 마감이며 승강기·급배수·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 해당 부지는 637.9㎡, 평지의 가로장방형 상업용 건부지이며 북서측 중로1류와 접합니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 신현중학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없지만, 감정평가 당시 1302호는 공실로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익과 실제 사용 가능성의 영향을 크게 받습니다. 8회 유찰 이력상 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실 기록과 현황조사상 점유신고 2건이 함께 존재하므로, 현재 출입·사용 여부와 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 아이에스에이 주식회사,허정용 및 주식회사 율곡기업,김진한의 계약서, 사업자등록, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 두 점유신고의 보증금이 미상이므로 소액임차인 해당 여부와 실제 배당순서는 매각물건명세서와 배당요구종기 기록을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 1301호와 공동담보이므로 1301호의 경매·배당 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 공실 상태를 전제로 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 내부 수선비와 용도 적합성을 계산한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 체납 확인. 관리사무소와 관할 기관을 통해 공용부분 관리비, 세금과 각종 부담금을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 8.61%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 근린시설의 실제 거래·임대 사례와 비교해 상한을 설정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 8회 유찰은 가볍지 않다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당과 가압류는 낙찰로 소멸합니다. 점유신고 2건도 모두 말소기준 이후라 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 현재 계산상 실질취득액은 37,519,000원입니다.
그러나 권리상 인수 0원이 곧 안전한 투자나 저렴한 가격을 의미하지는 않습니다. 감정평가 당시 공실, 보증금이 확인되지 않은 점유신고 2건, 1301호와의 공동담보, 근린시설의 제한된 환금성, 8회 유찰이라는 사실이 동시에 존재합니다. 이 물건의 결론은 “권리는 통과, 가격과 현장은 검증 전”입니다. 낮아진 최저가보다 공실 해소 가능성과 실제 점유·수익성을 확인하는 일이 먼저입니다.
