수원지방법원 2026타경50409. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 청우빌라 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류 자체보다 임차인 최준혁의 선순위 임차보증금 150,000,000원입니다. 최준혁은 2022.03.03. 전입·점유했고 2022.02.20. 확정일자를 받아, 말소기준인 2022.09.28. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래 권리구조만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
현재 최저매각가 116,900,000원에서 집행비용 2,436,600원을 빼면 임차인에게 114,463,400원이 배당되고, 보증금 중 35,536,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건에는 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있습니다. 따라서 확약이 매각절차에 그대로 반영되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 364-1 청우빌라 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로596번길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지상4층 건물 내 제3층 제301호 · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 사용승인일 1999.04.19. |
| 소유자 | 유병주 · 2022.05.27. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부의 오래된 국민은행 근저당과 하남선린신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.28. 유한회사 우담자산관리대부 가압류 15,782,701원입니다. 그 뒤의 예스자산대부 가압류 13,108,675원, 신용보증재단중앙회 가압류 16,926,340원, 2026.02.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준혁 | 2022.03.03 | 2022.02.20 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 대위·승계 |
별도로 기재된 보증기관 승계 건은 최준혁 보증금의 대위·승계 중복신고로, 또 다른 임차보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 합산하지 않고 실제 임차인은 1명, 실제 보증금은 150,000,000원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 167,000,000원, 현재 최저매각가는 116,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 청우빌라는 총 8세대이고, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격표가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
소유자 유병주의 2022.05.27. 등기 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 금액보다 낮지만, 2022년 거래 한 건만으로 2026년 시세를 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 입찰 전에는 같은 청우빌라 또는 퇴촌면 인근의 유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 최준혁 보증금 | 150,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 우담자산관리대부 가압류 | 15,782,701원 | 0원 |
| 3. 예스자산대부 가압류 | 13,108,675원 | 0원 |
| 4. 신용보증재단중앙회 가압류 | 16,926,340원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,436,600원과 임차인 우선변제 114,463,400원으로 매각대금 116,900,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금의 룰상 부족분은 35,536,600원이지만, 2026.06.19.자 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 ‘관음1리 마을회관’ 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 15미터 내외, 북서측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 534,800원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 1999.04.19.이며 외벽 적벽돌 마감, 샷시 창호, 위생·난방·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 청우빌라는 총 8세대의 다세대주택입니다. 가격 판단은 인근 유사 다세대의 실제 거래를 추가 대조하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 임차인, 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 실제 소유권이전·명도 과정에 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 보증기관 대위·승계 기록은 최준혁 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 청우빌라 및 퇴촌면 유사 다세대 실거래를 확인하세요.
- 명도·점유 상태 확인. 임차권등기와 확약이 있더라도 현장 점유 여부와 실제 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용계획을 필요 용도에 맞춰 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 변경사항을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 해소”
이 사건은 겉으로 보면 최저가 116,900,000원에 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 35,536,600원이 미배당되고, 낙찰가가 더 내려갈수록 임차보증금 부족분은 더 커지는 구조입니다.
하지만 2026.06.19.자 확약에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 다만 권리가 정리됐다고 해서 현재 가격이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교 근거가 부족하므로 권리는 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증이 이 물건의 결론입니다.
* 확약이 매각절차와 소유권이전 과정에서 유효하게 반영되는 것을 전제로 한 판단입니다. 배당표 자체의 룰상 임차보증금 부족분은 현재 회차 35,536,600원, 1회 유찰 시 58,563,360원, 2회 유찰 시 76,930,688원입니다.
