수원지방법원 2026타경50429. 경기도 광주시 신현동 953-3 현대맨션 1층 101호, 전용 77.04㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 염우정이며 2014.12.04 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2016.08.02 설정된 주식회사우리은행 근저당권 93,500,000원입니다. 그 뒤 정윤교·주식회사 서울체인·서울보증보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준보다 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 YUN RICHARD와 YUN HANAH 두 명이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2025.09.26로 말소기준일인 2016.08.02보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류되고, 보증기관 대위·승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 2명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 953-3 현대맨션 1층 101호 · 도로명 경기도 광주시 상태길68번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 77.04㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 / 규모 | 2003.09.05 · 현대맨션(102동) 8세대 |
| 소유자 | 염우정 (2014.12.04 거래가액 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (1회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 청구금액 | 16,131,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2016.08.02 우리은행 근저당입니다. 2014.12.04 국민은행 근저당 78,000,000원은 2016.08.02 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당 93,500,000원입니다. 이후 2025.12.12 정윤교 가압류 16,131,900원, 2025.12.24 주식회사 서울체인 가압류 10,668,066원, 2026.03.03 강제경매개시결정, 2026.04.29 서울보증보험주식회사 가압류 6,424,040원은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YUN RICHARD | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUN HANAH | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 46.6%지만 ‘현재 시세 대비’라는 표현은 조심해야 한다
현대맨션(102동)은 총 8세대이며, 전용 77.04㎡에 면적이 일치하는 실거래 기록은 2022.11 2층 208,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고가가 모두 208,000,000원인 이유도 표본이 한 건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 77.04㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 비교값 | 77.04㎡ | 1건 | 208,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수 0원을 반영한 실질취득액은 97,020,000원으로, 해당 208,000,000원 거래의 46.6%입니다. 감정가 198,000,000원도 이 거래가보다 낮습니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 크지만, 거래 시점이 2022.11이고 표본도 1건이므로 이를 근거로 “현재 시세보다 53.4% 싸다”라고 단정하는 것은 과도합니다. 현재 자료로 확인되는 것은 오직 “2022.11 단일 거래 대비 46.6% 수준”이라는 사실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 2. 가압류 · 정윤교 | 16,131,900원 | 1,373,640원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 서울체인 | 10,668,066원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 정운교 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,424,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 126,724,006원, 예상 배당액은 94,873,640원, 미배당은 31,850,366원입니다. 그러나 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,146,360원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남동측 인근 상태길변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2003.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며, 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 825.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 849,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 현대맨션(102동)은 8세대 규모이고 면적 일치 실거래는 2022.11의 1건으로, 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 재확인. YUN RICHARD·YUN HANAH 모두 2025.09.26 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 관련 내용은 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 인수 0원과 배당 순위 문제는 구분해 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 유의. 비교 거래는 2022.11 208,000,000원 1건입니다. 97,020,000원이 그 거래의 46.6%라는 사실과 현재 시세 판단은 별개입니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 실거래 표본이 1건이라 매도 시 거래 속도와 가격 형성 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 두 명의 전입이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2016.08.02 주식회사우리은행 근저당 93,500,000원이며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 오래된 단일 실거래에 기대지 말 것”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 보면 선명합니다. 권리 쪽은 비교적 단순합니다. 2016.08.02 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 2025.09.26 전입으로 대항력이 없어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 97,020,000원이 그대로 실질취득액입니다.
가격 숫자도 겉보기에는 강합니다. 감정가 198,000,000원 대비 49.0%이고, 2022.11 실거래 208,000,000원 대비 46.6%입니다. 하지만 이 단지의 비교 거래는 1건뿐이고 시점도 2022.11입니다. 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 생각하면 “현재 시세의 반값”이라고 결론내리는 것은 무리입니다. 결론은 권리는 양호, 인수는 0원, 가격은 매력적으로 보이지만 현재 시세 검증이 필요한 물건입니다.
