/ 283,697,000원
춘천지방법원 2025타경50790. 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동을 포함한 연립주택 + 토지 경매입니다. 등기상 소유자는 윤세종이고, 2017.06.30. 화천농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 존속 중인 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 단순한 주거물건으로 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 및 물건 포함이라고 적혀 있고, 감정 이용상태에는 기호(10) 1·2층이 단독주택, 기호(13)가 근린생활시설 및 창고로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지도 기호별 용도지역·현황이 달라 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50790 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 기호(10) 1·2층 단독주택 · 기호(13) 근린생활시설 및 창고 |
| 소유자 | 윤세종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 578,974,400원 / 283,697,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 186,138,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017.06.30. 화천농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 2020.07.08. 가압류는 2020.10.16. 이미 말소됐고, 2022.07.07. 임의경매개시결정 역시 2023.12.06. 취하로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2021.09.23. 및 2021.09.28. 가압류, 2025.07.15. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 토지 관련 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 578,974,400원, 현재 최저매각가는 283,697,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 198,587,900원, 4회 유찰 139,011,530원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 283,697,000원 | 191,961,232원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 198,587,900원 | 275,878,805원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 139,011,530원 | 334,621,105원 |
③ 예상배당표 (매각가 283,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,771,758원 |
| 2. 근저당권 · 화천농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 130,364,019원 | 122,925,242원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 184,522,455원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 470,886,474원, 총 배당액은 278,925,242원이며 미배당은 191,961,232원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화천군 사내면 광덕리 소재 광덕초등학교 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야·농경지 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 기호(10) 1·2층은 단독주택, 기호(13)는 근린생활시설 및 창고로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비와 LPG 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 면적은 660.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 34,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역(후방지역:500m)이 포함되고 임업용산지는 접하는 것으로 정리되어 있습니다. 감정요항표상 일괄매각 토지는 기호별로 생산관리지역·계획관리지역·농림지역 등이 함께 나타납니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 유원지이나 현황 도로, 공부상 전이나 현황 제방, 공부상 대이나 현황 진입도로, 공부상 임야이나 현황 임야·도로 또는 건부지·사방댐·도로, 공부상 전이나 현황 도로 등으로 이용되는 부분이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 물건이 포함되는 조건이므로 매각 대상과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상 기재가 있으므로 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 도로·제방·진입도로·건부지·사방댐 등 공부와 다른 현황이 기재된 토지는 실제 이용범위와 접근관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역뿐 아니라 기호별 생산관리지역·농림지역 및 가축사육제한구역·제한보호구역·산지 관련 규제가 함께 기재되어 있으므로 개별 토지별 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인폭과 실제 시세는 별개입니다. 실거래 비교 근거 없이 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 191,961,232원은 채권자 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.06.30. 화천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 일괄매각이고 제시외 건물 및 물건이 포함되며, 토지의 공부상 지목과 실제 현황이 다른 부분, 기호별 용도지역·규제가 함께 확인됩니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리 인수는 명확, 가격 평가는 유보, 현황 확인은 필수. 이 세 가지를 분리해 접근해야 하는 물건입니다.
