춘천지방법원 2025타경50801. 춘천 우두동 강변코아루아파트 117동 2층 202호입니다. 감정가는 466,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 326,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 소유자 예순화는 2021.03.25. 거래가 330,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 302,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 강원신용보증재단·롯데카드·농협은행·전북은행·인제축산업협동조합의 가압류와 국세·지방세 압류, 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 말소기준 이전에 있었던 춘천시 압류와 춘천세무서 압류는 각각 2021.02.18.과 2021.03.25. 이미 해제·말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50801 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 춘천시 우두동 1082 강변코아루아파트 117동 2층 202호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 춘천시 새청말길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 예순화 (2021.03.25. 소유권이전 · 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 326,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 251,328,253원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위는 소멸
핵심은 2021.03.25. 농협은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 가압류 5건과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경덕 | 주민등록등재자 | 2021.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박경덕의 전입일은 2021.04.07.로 말소기준권리인 농협은행 근저당권 2021.03.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 같이 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,366,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 104,150,000원 | 18,433,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 34,155,094원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,429,768원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 19,436,068원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인제축산업협동조합 | 82,481,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 558,052,781원, 채권자 예상배당은 320,833,200원, 미배당은 237,219,581원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 326,200,000원 | 320,833,200원 | 237,219,581원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 228,340,000원 | 224,343,240원 | 333,709,541원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 159,838,000원 | 156,800,268원 | 401,252,513원 | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 근저당의 배당액이 302,400,000원으로 계산돼 신청채권 251,328,253원을 충족하는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 채권자 총배당은 224,343,240원, 3회 유찰 시 156,800,268원으로 줄어 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 증가는 채권자 측 손실 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천명진학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 117동 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 박경덕의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 반드시 원본 서류에서 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 도면 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 466,000,000원의 70%인 326,200,000원이지만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금관계 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 미상 정보 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.25. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 주민등록등재자 박경덕도 말소기준보다 늦은 2021.04.07. 전입이라 대항력이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이것만으로 입찰가까지 결정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 326,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 보증금 미상 점유관계, 당해세 여부, 내부 미확인 상태를 원본과 현장에서 확인하는 것이 이 물건의 마지막 관문입니다. 권리는 단순, 인수는 0원, 가격 평가는 추가 시세 확인 후.
