춘천지방법원 2025타경50898. 춘천시 근화동 신성근화미소지움아파트 110동 7층 702호, 면적 133.97㎡ 아파트입니다. 소유자는 이상훈·이은정으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020년 2월 21일 거래가 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 신한은행 근저당입니다.

등기 순서를 보면 2008년 우리은행 근저당은 2014년 말소됐고, 2014년 농협은행 근저당은 2018년 말소됐으며, 2018년 춘천신용협동조합 근저당도 2020년 말소됐습니다. 2013년 국세 압류 역시 같은 해 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 말소기준보다 앞서 존속하는 권리는 확인되지 않으며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리는 2020년 신한은행

핵심은 설정일이 빠른 권리와 현재 존속하는 권리를 구분하는 것입니다. 우리은행·농협은행·춘천신용협동조합 근저당은 설정 시점만 보면 2020년 신한은행보다 앞서지만, 각각의 말소등기가 이미 존재합니다. 2013년 국세 압류도 해제됐습니다. 남아 있는 권리의 말소기준은 2020년 2월 21일 신한은행 근저당이며, 2022년 이후 근저당과 2025년 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 임차인 없음

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력, 확정일자, 우선변제권, 보증기관 대위·승계에 따른 보증금 중복계산 문제도 없습니다. 실질취득액은 최저매각가와 같은 361,200,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 73.8%

신성미소지움 동일면적 133.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 최저는 445,000,000원, 최고는 520,000,000원, 평균은 489,333,333원입니다.

감정가 516,000,000원은 최근 평균보다 26,666,667원 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 361,200,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 없으므로 실질취득액 역시 361,200,000원이며, 이는 최근 평균의 73.8%입니다. 실거래 최저 445,000,000원과 비교해도 83,800,000원 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 361,200,000원 가정)

채권총액 1,574,172,681원 중 채권자 배당액은 355,343,200원, 미배당액은 1,218,829,481원으로 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 신청채권자 배당도 0원

세 시나리오 모두 채권총액은 1,574,172,681원으로 동일하고, 신청채권자의 청구액 66,000,000원은 예상배당이 0원입니다. 이는 위 예상배당표와 같은 채권순위를 전제로 계산된 결과입니다. 따라서 ④의 배당 전제와 ⑤의 채권총액·미배당액을 서로 다른 기준으로 해석하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국방송통신대학교 강원지역대학 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 남측 및 북측 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입할 수 있습니다.
• 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,092세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 445,000,000원부터 520,000,000원까지 분포합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소등기 재확인. 우리은행·농협은행·춘천신용협동조합 근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
• 배당 전제 대조. 예상배당표에 과거 말소 근저당이 포함된 이유를 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역으로 확인하세요.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 전입세대열람, 현장 방문, 점유자 면담을 통해 인도 대상자를 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했으므로 실제 구조, 수리 범위, 누수·설비 상태를 별도로 점검하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 평균 489,333,333원뿐 아니라 7층 거래 495,000,000원·503,000,000원·520,000,000원과 실제 내부 상태를 함께 반영하세요.
• 기일 확인. 매각기일 2026.07.06의 변경 여부와 매각 결과를 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 배당 근거는 확인 필수”

이 사건은 임차인과 매수인 인수액이 없어 실질취득액이 최저가와 동일합니다. 현재 최저가 361,200,000원은 동일면적 최근 실거래 평균 489,333,333원의 73.8%이므로, 가격 비교만 놓고 보면 충분한 할인 폭이 있습니다.

다만 권리분석에서 그냥 넘기면 안 되는 부분이 있습니다. 등기상 말소된 우리은행·농협은행 근저당이 예상배당표에서는 각각 216,000,000원과 139,343,200원을 배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 이 수치를 임의로 신한은행이나 수협은행 배당으로 바꾸는 것도 잘못이며, 반대로 말소등기를 무시하고 확정 배당으로 받아들이는 것도 위험합니다. 인수 위험은 낮고 가격은 매력적이지만, 배당표의 기초가 되는 원본 서류 확인을 완료한 뒤 입찰해야 하는 A등급 후보입니다.