춘천지방법원 2025타경50974. 등기부상 소유자는 양춘호·이경택·임화자·최춘화로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 10월 18일 설정된 양구새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 이경택 지분에 국세 관련 압류, 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 압류 등이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 문제는 없습니다. 그러나 이 사건의 난도는 임차권보다 부동산 자체의 구성과 입찰요건에 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 일부 지상 텐트·견사 등은 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 2~5와 9는 공부상 지목과 달리 현황이 전부 도로로 이용되고 있고, 목록 11 건물은 일부가 인접 필지에 소재할 가능성이 있어 경계와 현황 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50974 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 5-1 · 개야마을길 144-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 양춘호·이경택·임화자·최춘화 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 310,607,850원 / 152,198,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양구새마을금고 / 269,177,230원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.18 양구새마을금고 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 구조는 단순하지 않다
임차인 없음. 따라서 임차보증금에 따른 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액도 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 2021.10.18 양구새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 152,198,000원으로 감정가 310,607,850원의 49% 수준입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문에, 이 비율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 단독주택 단일 필지보다 환금성 판단 요소가 많습니다. 보전관리지역이고, 전체 토지면적은 1,227.0㎡, 공시지가는 93,100원/㎡이며, 일부 토지는 공부상 전·대와 현황 도로가 불일치합니다. 또한 목록 2~8·10·12에는 농지취득자격증명이 필요하므로 입찰가격은 단순 감정가 할인율보다 실제 이용가치·도로 현황·농지 절차·재매각 가능성을 함께 놓고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,930,772원 |
| 1. 근저당 · 양구새마을금고 | 324,000,000원 | 149,267,228원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 83,081,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 407,081,643원 중 채권자 예상배당은 149,267,228원이고, 미배당은 257,814,415원입니다. 신청채권자 청구액은 269,177,230원이며 현재 회차에서 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 토지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개야리마을회관 북동측에 위치하며 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용중이며 조적조 슬라브지붕 단층, 외벽은 꾸밈벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 보전관리지역, 토지면적 1,227.0㎡, 공시지가 93,100원/㎡이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2~5는 공부상 전, 목록 9는 공부상 대이나 현황은 전부 도로로 이용중입니다.
- 경계 리스크. 목록 11은 공부상 개야리 5-1 지상 소재로 등재돼 있으나 위성사진 및 목측상 일부가 인접 필지에 소재할 가능성이 있습니다.
- 규제. 보전관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되고 영농여건불리농지와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 2~8·10·12는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되며, 전부 농지전용허가가 있어 증명원 발급을 위해 미리 신청해야 한다는 조건이 기재돼 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 일반 응찰자는 낙찰 이후 공유자의 우선매수권 행사 가능성까지 고려해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 목록 10 지상 텐트·견사 등은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 실제 점유·시설 범위를 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지. 공부상 전·대인 일부 토지가 실제 도로로 사용되고 있으므로 면적 전체를 일반적인 대지·농지 가치로 단순 평가하면 안 됩니다.
- 건물 위치 확인. 목록 11 건물 일부가 인접 필지에 걸릴 가능성이 있으므로 경계측량·현황 확인 없이 건물 전체의 이용가치를 확정하기 어렵습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 49%라도 최근 실거래와 직접 비교되지 않은 상태이므로, 현황도로·농지·공유관계·재매각성을 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리만 보면 기준이 분명합니다. 2021.10.18 양구새마을금고 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 두 번 유찰돼 최저가가 152,198,000원까지 내려왔어도 최근 실거래와 비교할 근거가 없고, 농취증 제출, 공부와 다른 현황도로, 건물 일부의 인접 필지 소재 가능성, 공유자 우선매수권이 동시에 존재합니다. 권리금액은 정리되지만 물건의 이용·절차·환금성 리스크는 남는 사건입니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 현황과 입찰자격을 먼저 검증해야 합니다.
