춘천지방법원 2025타경50986. 강원특별자치도 화천군 간동면 도송리 263의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 이윤주이고, 2022.05.18 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 150,700,000원 근저당권이 설정됐고, 이번 경매에서는 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 2025.11.03 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
다만 등기 순서만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사에는 김송택이 2009.07.16 주민등록등재자로 확인됩니다. 이는 현재의 말소기준권리인 2022.05.18 농협은행 근저당보다 훨씬 이른 시점입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액은 추가 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50986 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 간동면 도송리 263 · 강원특별자치도 화천군 간동면 가래울길 80-20 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 684.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 2층 · 외벽 치장벽돌 쌓기 마감 등 · 내벽 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 · 샤시 창호 등 |
| 소유자 | 이윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 285,261,920원 / 139,778,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 131,041,713원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자를 먼저 확인해야 한다
현 소유권은 2022.05.18 이윤주에게 이전됐고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 150,700,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.03 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김부순 소유 당시 존재했던 가압류, 경매개시결정과 여러 근저당권은 2022.05.18 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 가격 계산이 끝나지 않는다
| 점유자 | 구분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김송택 | 주민등록등재자 | 2009.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김송택은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 주민등록등재자 1명입니다. 전입신고 시점은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 여부나 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 최저가 139,778,000원만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 메리트는 확정할 수 없다
감정가는 285,261,920원, 현재 최저매각가는 139,778,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 97,844,600원, 4회 유찰 시 68,491,220원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자의 보증금도 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,756,892원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 150,700,000원 | 137,021,108원 |
| 근저당 미배당 | - | 13,678,892원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 매각가 139,778,000원을 전제로 한 계산입니다. 김송택의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임차 관련 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 공부와 현황 차이를 확인해야 한다
- 이용. 건물은 주택으로 이용중이며 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 도깨너머골 북동측 인근으로 농경지·주택·임야 등이 이루어진 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 토지. 684.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 27,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지는 공부상 ‘대’이나 현황 일부가 ‘도로 등’입니다.
- 건물 차이. 2층은 공부상 ‘철근콘크리트조 철근콘크리트지붕’이나 현황은 ‘철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕’입니다.
- 제시외 건물. 차양·창고는 일괄매각에 포함되지만 인접필지 263-2번지의 북서측 지상에 걸쳐 소재합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김송택의 점유 원인 확인. 주민등록등재만으로 임대차의 구체적 내용은 확정되지 않습니다. 실제 점유 여부와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일 2009.07.16은 말소기준 2022.05.18보다 빠릅니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 범위도 확정되지 않습니다.
- 토지 경계 확인. 공부상 대이지만 일부가 도로 등으로 이용되고, 제시외 차양·창고가 263-2번지와 걸쳐 있으므로 실제 경계와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 현재 139,778,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없고 인수금액도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 285,261,920원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 139,778,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 할인율보다 앞섭니다. 김송택의 전입일 2009.07.16은 농협은행 근저당 설정일 2022.05.18보다 빠르고, 정작 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
여기에 토지 일부가 현황상 도로 등으로 이용되고, 일괄매각되는 제시외 차양·창고가 인접필지 263-2번지에 걸쳐 있다는 현황 문제도 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리·현황 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 선순위 점유자의 보증금과 실제 점유관계를 확인해 인수액을 계산한 뒤에야 139,778,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
