110,600,000원
춘천지방법원 2025타경51035. 춘천시 우두동 동부아파트 108동 210호, 전용 59.964㎡의 2층 아파트입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 165,416,666원과 최신 거래 180,000,000원에 비하면 입찰가격 자체는 낮습니다. 다만 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 장주희의 점유 관계와 보증금입니다.
장주희의 전입일은 2009.09.28로, 현재 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당권의 설정일 2014.10.07보다 빠릅니다. 하지만 확인된 내용은 주민등록 등재와 전입일뿐이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 우두동 1068-1 동부아파트 제108동 제2층 제210호 도로명: 강원특별자치도 춘천시 충열로 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.964㎡ · 방3·주방 및 거실1·화장실1 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 홍재성 (2009.09.28. 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 14,453,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 | 동부 · 854세대 · 1994.11.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자 보증금은 미상
현재 말소기준권리는 2014.10.07. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 49,200,000원입니다. 2021.06.08. 정종환 근저당권 650,000,000원, 2025.07.04. 장형기 가압류 70,000,000원과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
국세·지방세 관련 압류 3건도 각각 2024.09.03., 2025.03.20., 2025.03.21. 말소등기가 확인됩니다. 다만 매각대금에서 우선 차감될 수 있는 당해세의 실제 존부와 금액은 등기부 말소 여부만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 점유자 분석 — 실제 확인 대상 1명
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장주희 | 주민등록등재자 | 2009.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 확인된 주민등록등재자는 장주희 1명입니다. 다만 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임차관계와 승계액은 확정되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사정만으로 보증금을 임의로 산정하거나 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 입찰가격 할인은 크지만 총취득원가는 미상
동부아파트 동일 면적 59.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 165,416,666원, 최신 거래는 2026.05.의 180,000,000원입니다. 거래 범위는 120,000,000원부터 194,500,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.96㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 7 | 194,500,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 165,416,666원 |
현재 최저가 110,600,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%이고, 최신 거래 180,000,000원보다 69,400,000원 낮습니다. 같은 2층 거래도 2026.02. 155,000,000원, 2025.12. 157,500,000원이 확인됩니다. 따라서 낙찰대금만 놓고 보면 실거래 대비 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,348,400원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 19,500,000원 | 19,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 삼성생명보험 | 33,007,000원 | 33,007,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 8번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 32,400,000원 | 32,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 9번 근저당권 | 55,200,000원 | 23,344,600원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 · 한국스탠다드차타드은행 | 49,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 13번 근저당권 · 정종환 | 650,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 장형기 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
예상표상 총 채권액은 909,307,000원, 배당액은 108,251,600원, 미배당액은 801,055,400원입니다. 신청채권자 청구액 14,453,610원은 예상표상 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 801,055,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 833,680,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 856,488,492원 | 0원 |
유찰될수록 표면 낙찰가는 내려가지만, 장주희의 미배당 보증금이 존재한다면 낮아진 낙찰가만큼 인수 가능액의 비중이 커질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있으므로, 회차별 최저가만 보고 할인 폭이 확대됐다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 주방 및 거실1, 화장실1로 구성된 아파트이며 철근콘크리트조 벽식구조, 15층 중 2층입니다.
- 입지. 강원명진학교 남서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있으며, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 설비. 위생설비, 가스보일러 난방, 옥내소화전과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(40m 이하)·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 평지이며 공시지가는 633,200원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 854세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가는 120,000,000원부터 194,500,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장주희의 점유 원인 확인. 실제 임대차계약인지, 소유자와의 관계는 무엇인지 현황조사와 방문조사를 통해 확인해야 합니다.
- 보증금과 배당요구 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 종기 내 배당요구 여부와 예상 미배당액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 말소등기 원본 대조. 과거 을구 1·2·3·5·8·9번 근저당권의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하고 예상배당표에서 제외해야 합니다.
- 조세채권 확인. 등기된 압류는 말소됐지만 당해세·체납세금의 실제 존부와 법정기일을 세무 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 주민등록등재자 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 협의 가능성을 비용·기간에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 승계 가능액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금 가능액 + 명도·체납 비용’을 최근 실거래와 비교해 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 총취득원가가 보이지 않는다
110,600,000원이라는 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 165,416,666원의 66.9%입니다. 등기상으로도 2014.10.07. 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 그보다 오래된 근저당권들은 말소등기가 확인됩니다. 여기까지만 보면 가격과 등기 모두 단순해 보입니다.
그러나 장주희가 말소기준보다 앞선 2009.09.28. 전입한 주민등록등재자로 확인되고, 보증금과 확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 이 보증금이 미배당되는 대항력 인수형이라면 실질취득가는 최저가가 아니라 낙찰가와 승계액의 합계가 됩니다. 또한 예상배당표에는 이미 말소된 과거 근저당권이 배당 대상처럼 포함돼 있어 재산정이 필요합니다.
표면 가격은 합격, 실질취득가는 보류. 장주희의 임대차보증금과 배당요구, 최신 등기와 실제 배당순위를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하거나 공격적으로 응찰하기 어려운 사건입니다.
