춘천지방법원 2025타경1223. 강원특별자치도 원주시 개운동 477, 개운5길 47-1의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕의 4층 건물이며 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 239.0㎡의 대지이고, 제2종일반주거지역에 위치합니다.
권리의 출발점은 2015년 8월 24일 설정된 원주우리새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 455,000,000원이고 공동담보로 원주시 개운동 477 토지가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 전세권·주택임차권과 2025년 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1223 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 개운동 477 · 강원특별자치도 원주시 개운5길 47-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 239.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 전종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 969,676,900원 / 475,142,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주우리새마을금고 / 357,359,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 많지만 인수는 0원
말소기준은 2015.08.24 원주우리새마을금고 근저당권입니다. 이후 김민주·김영수·신다솔·김혜연·윤진미의 전세권과 다수 주택임차권이 설정됐지만, 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 김민주의 45,000,000원 임차권, 엄재일 35,000,000원, 김진숙 30,000,000원, 윤진미 20,000,000원, 이언구 25,000,000원, 신다솔 50,000,000원, 이진주 7,000,000원의 임차권도 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 호실별 확인이 필요
| 성명 | 점유·호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 미상 | 2021.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김부자 | 미상 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜연 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유자영 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 2층 204호 · 주거(임차권등기) | 2019.02.28 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄재일 | 2층 201호(36㎡) · 주거(임차권등기) | 2024.12.29 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진숙 | 2층 202호 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤진미 | 1층 101호 23.7㎡ · 주거(임차권등기) | 2024.11.22 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이언구 | 3층 302호 19.8㎡ · 주거(임차권등기) | 2023.11.27 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다솔 | 2층 203호 50㎡ · 주거(임차권등기) | 2023.03.03 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진주 | 3층 304호 30㎡ · 주거(임차권등기) | 2023.08.31 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2023.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김영수·김부자·김혜연·유자영은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일 자체는 말소기준권리인 2015.08.24보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없으며, 보증금 미상은 인수액보다 배당·명도 실무를 확인해야 하는 항목으로 보는 것이 적절합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정하면 안 된다
감정가는 969,676,900원, 현재 최저매각가는 475,142,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 단순 공동주택 한 호가 아니라 단독주택 및 근린생활시설이고 토지와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 가격 검증은 단순한 공동주택 실거래 비교보다 토지가치, 건물 수익성, 호실별 임대현황을 함께 확인하는 방식이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 475,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,151,420원 |
| 2. 근저당 · 원주우리새마을금고 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김민주 | 45,000,000원 | 12,990,580원 |
| 4. 전세권 · 김영수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 신다솔 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 김혜연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 윤진미 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 710,000,000원 중 467,990,580원이 배당되고 미배당은 242,009,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 개운동 소재 상지여고 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·다가구주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고, 버스노선 및 정류장과의 거리 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대 239.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방 형상이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 공시지가는 537,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층으로 외벽은 석재 및 드라이비트, 주택부분에는 가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 실제 점유 확인. 다수 임차·전세 관계가 존재하므로 각 층·호실의 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 관계 확인. 김영수·김부자·김혜연·유자영 등 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 명도 구분. 매수인 인수액은 0원이지만 배당 부족이 큰 사건이므로 이해관계인과의 명도 과정은 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 475,142,000원이 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실거래 시세 비교가 없으므로 주변 토지·건물 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상과 실제 현황의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 보면 안 된다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2015.08.24 원주우리새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·임차권은 후순위이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 입찰 난도가 낮다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 여러 호실에 걸친 임차관계, 미상 보증금, 큰 배당부족, 단독주택 및 근린생활시설의 복합 이용을 함께 봐야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서는 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 실물·명도·가격 검증 부담이 남아 있는 사건으로, 권리보다 현장 확인과 적정가격 산정이 승부처입니다.
