춘천지방법원 2025타경51054. 춘천시 퇴계동 뜨란채아파트 1011동 7층 704호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 소유자 안재민은 2016.05.20. 이 주택을 거래가 239,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 춘천철원화천양구축산업협동조합이 청구액 162,990,230원으로 신청했습니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 오래된 근저당의 설정일만 보고 인수권리로 오해하면 안 된다는 것입니다. 2007년 국민은행 근저당은 2016.02.04. 말소됐고, 2016년 신한은행 근저당도 2016.05.20. 말소됐습니다. 이어 춘천원예농업협동조합 근저당도 2021.03.22. 해지됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 축산업협동조합 근저당이며, 그 이후 남은 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1031 뜨란채아파트 제1011동 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 승지골길16번길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 안재민 (2016.05.20. 소유권이전 · 거래가 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천철원화천양구축산업협동조합 / 162,990,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2021년 근저당이 기준
말소기준권리는 2021.03.22. 접수 제14779호, 춘천철원화천양구축산업협동조합의 채권최고액 196,800,000원 근저당입니다. 이후 설정된 권오준의 근저당과 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이수길 근저당과 앞선 두 건의 경매개시결정은 이미 말소·취하된 상태입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 보증금 합산, 대항력 인수, 우선변제 또는 보증기관 승계 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 73.6%
뜨란채는 714세대, 2006.04.25. 준공 단지입니다. 대상 면적 84.94㎡와 일치하는 최근 거래를 중심으로 보면 2026년 5월부터 7월까지 12건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 278,625,000원, 최신 거래는 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 281,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 258,500,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 264,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 278,625,000원 |
최근 거래 범위는 258,500,000원~320,000,000원이며 현재 최저매각가 205,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 205,100,000원입니다. 최저가만 낮고 별도 인수액이 붙는 구조가 아니라는 점에서, 권리 확인이 마무리된다면 가격 메리트가 실제 취득원가에도 유지됩니다.
④ 참고 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 춘천원예농업협동조합 근저당 | 190,800,000원 | 1,428,600원 |
| 4. 춘천철원화천양구축산업협동조합 근저당 | 196,800,000원 | 0원 |
| 5. 권오준 근저당 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 이수길 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 630,600,000원, 예상 배당액 201,428,600원, 미배당액 429,171,400원으로 산정된 참고표입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 205,100,000원 | 201,428,600원 | 429,171,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 489,839,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 532,307,986원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 확인된 임차보증금이나 인수권리가 없어 매수인 실질취득금액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 현재 회차에서도 이미 최근 시세 평균의 73.6%이므로 추가 유찰만을 전제로 접근하기보다 점유·내부 상태를 확인해 현재 가격의 실제 할인폭을 판단하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성원초등학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통해 인근 공도로 출입할 수 있습니다. 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 건물 중 7층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 창호는 플라스틱샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 825,300원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 714세대 단지이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 충분하지만 가격 범위가 258,500,000원~320,000,000원으로 넓어 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 과거 근저당 말소 원본 확인. 국민은행·신한은행·춘천원예농업협동조합 근저당의 해지 및 말소 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 점유자, 유치권 신고, 특별매각조건이 추가됐는지 매각기일 직전 원본을 다시 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 참고 배당표에는 말소된 과거 근저당이 포함돼 있으므로 법원 채권계산서와 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 내부 상태와 수리비. 같은 면적 실거래 편차가 크므로 7층의 향·조망·누수·보일러·창호와 내부 수리 필요성을 확인하세요.
- 관리비·조세. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능성을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 205,100,000원은 최근 평균 278,625,000원의 73.6%입니다. 할인폭을 유지하되 명도비·수리비·취득 부대비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격 매력, 점유 확인”
이 물건의 등기 흐름은 설정일이 오래된 과거 근저당 때문에 복잡해 보이지만, 해당 근저당들은 모두 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.22. 축산업협동조합 근저당이며, 이후 부담은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 205,100,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 278,625,000원의 73.6%입니다. 인수금이 붙지 않으므로 이 할인은 실질취득금액에도 그대로 반영됩니다. 다만 임대관계가 미상이고 참고 배당표에는 말소된 과거 근저당이 포함돼 있어, 점유 조사와 원본 대조 없이는 최종 결론을 내리면 안 됩니다. 권리와 가격은 합격권, 점유와 원본 확인을 마치면 입찰 판단이 가능한 A등급 후보입니다.
