춘천지방법원 2025타경51070. 홍천읍 희망리 298-50 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 283,906,560원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 198,735,000원입니다. 건물은 지층을 차고로, 1층과 2층을 각각 주택으로 이용 중이며 토지는 212.0㎡입니다. 등기부만 보면 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고 현재 경매를 여는 권리는 채권자 김형기의 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 추성민이 주민등록등재자로 나타나며 전입일은 2025.07.24.입니다. 이는 말소기준인 2025.12.19.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 대항력 가능·미상인 선순위 전입자의 계약관계와 보증금 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 298-50 · 두개비산로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 지층 차고 · 1층 및 2층 각 주택 |
| 토지 | 대 212.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 281,800원/㎡ |
| 소유자 | 조은자 · 1998.05.07. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 283,906,560원 / 198,735,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형기 / 54,208,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 바닥포장·석축·조경수 토지에 포함 평가 · 외부계단·계단실 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 기준권리는 경매개시결정
과거 등기에는 주식회사한국주택은행의 채권최고액 52,000,000원 근저당, 김인기의 전세금 25,000,000원 전세권, 박동국의 채권최고액 85,000,000원 근저당, 농협은행주식회사의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 있었지만 모두 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현존 등기권리 중 경매 기준은 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다.
② 점유·임차관계 — 전입일은 선순위, 보증금은 미상
| 성명 | 현황 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추성민 | 주민등록등재자 | 2025.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선순위지만 임대차계약, 보증금, 점유 범위, 확정일자 등이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원 수치만으로 안전하다고 결론내리면 안 됩니다. 배당 계산에는 확인된 신청채권을 기준으로 인수액이 반영되지 않았지만, 점유자의 미확인 임대차관계는 별도의 권리 리스크로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,582,290원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김형기 | 54,208,218원 | 54,208,218원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,944,492원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 54,208,218원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 140,944,492원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값이며, 추성민의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험까지 0원으로 확정하는 근거가 되지는 않습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 198,735,000원 | 54,208,218원 | 0원 | 140,944,492원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 139,114,500원 | 54,208,218원 | 0원 | 82,158,679원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 97,380,150원 | 54,208,218원 | 0원 | 41,019,089원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 홍천초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 소규모공동주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태 등을 고려한 대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 조적조 콘크리트스라브지붕 2층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내부는 벽지·페인팅·타일 등, 창호는 플라스틱샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러 등에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 212.0㎡, 완경사·정방형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 침수위험지구, 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역에 포함되며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추성민 임대차계약 확인. 전입일 2025.07.24.의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부와 보증금부터 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되고 대항력이 인정될 경우 배당 후 미회수 보증금의 매수인 승계 여부를 반영해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 바닥포장·석축·조경수, 외부계단·계단실이 평가에 포함된 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되므로 현장 상태와 이용·관리상 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부 단순함보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고 현재 말소기준은 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다. 확인된 신청채권 54,208,218원도 제시된 회차 시나리오에서는 모두 배당됩니다. 그러나 추성민의 2025.07.24. 전입이 그보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 따라서 이 물건을 단순히 ‘인수 0원’으로 평가하는 것은 위험합니다. 권리등기는 단순하지만 점유관계는 미확정. 임대차계약과 보증금 확인이 끝나기 전까지 실질취득비용과 가격 메리트 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
