춘천지방법원 2025타경51078. 춘천시 동내면 학곡리 아성주택 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 2022.11.04 농협은행주식회사 근저당권 59,400,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.12.23 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후의 춘천시 압류와 카드사·농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 88,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 43,120,000원입니다. 동일 면적 70.97㎡ 거래 3건은 85,000,000원~95,000,000원, 평균 88,333,333원으로 집계돼 있어 수치만 놓고 보면 현재 최저가는 거래 평균보다 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.02인 만큼 이 표본을 2026년 현재 시세와 동일하게 간주해 과도한 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51078 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동내면 학곡리 313-11 아성주택 4층402호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 동내면 학곡서2길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 한유신 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 50,971,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.11.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 근저당권은 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐으며, 그 뒤 경매개시결정까지 이어졌습니다. 2024.08.20 춘천시 압류, 삼성카드·롯데카드·KB국민카드 가압류, 2026.01.06 춘천시 압류, 2026.01.15 농협은행 가압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점은 오래됐다
아성주택가동의 면적 70.97㎡ 거래는 3건입니다. 거래금액은 85,000,000원~95,000,000원, 평균은 88,333,333원이며 최신 거래는 2022.02 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 70.97㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 70.97㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 70.97㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 평균 | 70.97㎡ | 3건 | 88,333,333원 |
현재 최저매각가 43,120,000원은 이 거래 평균의 48.8%입니다. 감정가 88,000,000원은 거래 평균 88,333,333원과 비슷한 수준이지만, 두 차례 유찰을 거치면서 입찰 기준가격이 크게 내려왔습니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.02이므로 48.8%라는 비율만으로 현재 시세 대비 절대적인 할인폭을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 59,400,000원 | 41,943,840원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,275,814원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,700,908원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,366,495원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,505,907원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 92,249,124원 중 41,943,840원이 배당되고, 미배당액은 50,305,284원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 50,305,284원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 63,008,437원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 71,900,643원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 50,305,284원에서 63,008,437원, 71,900,643원으로 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 인수 증가가 아니라 매각가격 하락과 채권자 미배당 확대입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학곡사거리 남측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택과 소규모 공동주택 등이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글잇기지붕 4층 건물의 제4층 제402호이며, 위생·급배수·가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 340,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래성. 아성주택가동은 8세대, 사용승인일 1992.05.21이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 현재 인수 산정은 0원이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입관계를 원본 대조하세요.
- 오래된 거래표본 주의. 최저가가 거래 평균의 48.8%이지만 비교 거래는 2021.12~2022.02입니다. 현재 시세 확인 없이 과거 거래만으로 가격 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.11.04 근저당권은 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당요구 채권자와 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 재매각 가능성과 거래량도 함께 점검하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용 변동 가능성을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 시세 근거의 시간차를 보라”
이 사건의 장점은 분명합니다. 감정가 88,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 43,120,000원으로 내려왔고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 말소기준권리 이후 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단의 핵심 자료인 동일 면적 거래 3건은 2021.12~2022.02 거래입니다. 따라서 “48.8%이니 무조건 싸다”가 아니라, 현재 실거래와 점유관계를 다시 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 크게 내려왔지만, 오래된 시세 표본과 소규모 다세대의 환금성이 최종 판단 변수입니다.
